Konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile düzenleme yapılmıştır. Ancak Kanun’da kısa süreli 100 günden az süreyle yapılan kiralamaların vergilendirilmesi bakımından açık bir hükme yer verilmemiştir. Kanun, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamaların bu Kanunun kapsamı dışında olduğunu da belirlemiştir. Kanun kapsamında izin belgesi almak suretiyle kiralama yapılması ve buna dair yaptırımlar ile kimlik bildirme esasları düzenlenmiştir.
Danıştay vergilendirme bakımından aylık, haftalık ve günlük kiralama yapan bir taşınmaz sahibinin kazancının ticari kazanç niteliğinde olduğu gerekçesiyle yapılan tarhiyat işlemine dair karar almıştır. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) davaya konu, 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı’nın yürütmesinin durdurulmasına hükmetmiştir. Genel yazı, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alan konut sahiplerinin faaliyetlerinin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesini ve elde edilen gelirlerin gelir vergisi ile KDV’ye tabi tutulmasını öngörüyordu.
Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Gayrimenkul sermaye İradı” sayılması halinde, 1 takvim yılı içinde elde edilen kira geliri, sonraki yılın mart ayında beyan edilmelidir. Beyan sırasında, aidat, elektrik, su, doğal gaz, internet, tamirat, sigorta, emlak vergisi gibi giderlerin yanında, var ise dairenin kredi borcu için ödenen faiz düşülerek vergi ödenmesi gerekmektedir.
Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Ticari Kazanç” sayılması halinde ise, öncelikle elde edilen kira geliri için fatura kesilmesi, %20 KDV ödenmesi, %2 turizm vergisi ödenmesi, her ay beyanname verilmesi ve damga vergisi ödenmesi, geçici vergi ödenmesi, yılın sonunda tekrar gelir vergisi beyannamesi verilmesi ve net gelir üzerinden tarifeye göre gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Bu durumda da yapılan bazı giderler ve KDV’si beyan sırasında düşülmektedir.
Kiralamaya esas gelirin nitelendirilmesi bakımından ticari olarak vasıflandırılması bakımından Danıştay’ın Airbnb Kararı denilen incelemeye konu kararı önem taşımaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde “Gayrimenkul sermaye iradı”, “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı” olarak tanımlanmıştır. Kanunda kiralamanın süresi bakımından bir sınırlama da getirilmemiştir.
Danıştay yaptığı tespitlerde şöyle demiştir:
“….Davacının taşınmazlarının kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.
Belirtilen türde bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların … adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden, yazılı gerekçeyle bir kat vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve geçici vergiler üzerinden bir kat kesilen vergi ziyaı cezaları yönünden davayı reddeden, geçici vergi asıllarını ise kaldıran Vergi Mahkemesi kararına yöneltilen istinaf başvurularını reddeden Vergi Dava Dairesi kararının bozulması; davalı idarenin temyiz isteminin ise bu nedenle reddi gerekmiştir….”
Sonuç olarak Vergi Dava Dairesi Kararı’nın bozulmasına ve bu gibi kiralamalar bakımından ticari kazanç geliri şeklinde yapılan vergi işlemlerinin yanlış ve hukuka aykırı olduğuna hükmetmiştir.
Karara ilişkin Maliye Bakanlığı’nca Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’na itiraz edilmesi beklenmektedir.
