Paylı mülkiyet, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şey üzerindeki mülkiyetin tamamına paydaşların payları oranında sahip olmaları ile oluşan mülkiyet şeklidir. Maddi olarak bölünmeyen bir mülkiyet şekli söz konusu olup, burada paydaşların pay oranlarına göre bütün içerisinde bir sahiplik durumu söz konusudur.
Bu mülkiyet şeklinde pay, paydaş ve ana taşınmaz gibi kavramlar devreye girer.
Paylı mülkiyetle, her bir paydaş kendi payına düşen kısmı üzerinde tam yetkiye sahiptir, ancak mülkün bütünü üzerinde tek başına bir karar verme hakkına sahip değildir.
Paydaşların pay oranlarına göre bütün üzerinde hak ve yetkileri kanun çerçevesinde söz konusu olur.
Paylı mülkiyetin kurulduğu şeyin yönetimi de kanunda düzenlenmiş olup, buna göre anlaşma yapılması mümkün olduğu gibi malın kullanımı, maldan yararlanma ve diğer hususlarda düzenleme yapılabilir. Olağan yönetim işleri ve önemli yönetim işleri de kanunda düzenlenmiş olup, olağanüstü yönetim işlerinde izlenecek usul de kanunda belirlenmiştir.
“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
C. Birlikte mülkiyet
Paylı mülkiyet
1. Genel kurallar
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
2. Yönetim ve tasarruf
a. Anlaşmalar
Madde 689- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. “
Paylı Mülkiyetin Oluşumu Nasıl Gerçekleşir?
Sözleşme ile paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması hukuken mümkündür.
Paylı bir mülkiyet satın alınarak da o yerde hak sahibi olunabilir. Paydaş olarak böylece var olan mülkiyet ilişkisine satın alan paydaş dahil olmuş olur ve satışı yapan pay sahibinin yerini alır.
Paylı mülkiyet ilişkisinin oluşumu bakımından değişik hukuki imkanlar söz konusu olabilir.
Elbirliği mülkiyetinde olan miras malları da paylı mülkiyete konu edilebilir.
Paylı bir mülkiyete sahip olunan bir yerde tek bir mülkiyet vaki olur.
Paylı mülkiyet ilişkisi, bir hukuki durumdan ve tarafı olunan sözleşmeden veya belirli kanunların özel düzenlemelerinden kaynaklanabilir. Gecekondu alanlarının kentsel dönüşümü kapsamında belirli bir arsanın paylarına ilişkin mal sahibi kişilere pay oranlarına göre mülkiyet hakkı tanınır ve böylece belediyenin yaptığı düzenlemeler ve ilgili kanun hükümleri gereğince o taşınmaz üstünde paylı mülkiyet ilişkisi kurulmuş olur. Bunun gibi değişik kanunlar ve TMK kapsamında yapılan sözleşmeler ile de paylı mülkiyetin belirlenmesi mümkündür.
Paylı Mülkiyette Paydaşların Ortak Karar Alma Süreci Nasıl İşler?
Paydaşlar malı kullanma, ondan yaralanma ve malın yönetimi bakımından birlikte karar alabilirler.
TMK Md. 695 gereğince ortaklar mülkiyete konu mallara ilişkin yararlanma, kullanma ve yönetimi konularında ortak karar alabilirler.
Paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.
Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
Paylı Mülkiyetin Devri ve Satışı Nasıl Yapılır?
Paydaşlar, kendi paylarını devretme veya satma hakkına sahiptir. Paylı mülkiyette sahip olunan pay oranında satış ve devir mümkündür. Taşınmaz satışı resmi usule göre tapuda yapılmalıdır.
Paylı Mülkiyetin Feshedilmesi Nasıl Gerçekleşir?
TMK Md. 698 gereğince hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunabilir. Bu hallerde mülkiyetin son bulması kısıtlanmıştır.
Bu gibi haller ve yasal kısıtlamalar söz konusu olmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Ortaklığın giderilmesi suretiyle de paylı mülkiyete son verilmesi istenebilir.
