Birlikte yaşamın kaçınılmaz bir sonucu da ortak yaşamın sağlıklı devamını sağlayacak kural ve ilkelerin belirli olması gereklidir ve bunlara her bireyin uyması ortak yaşamın bir gereğidir. Ortak yaşamın temelleri, komşuluk hukuku denilen ve taşınmaz sahipliğinin doğal bir sonucu olarak var olan ilişkilere dayanır. Taşınmazın sahipliği bakımından konut sahipleri, tarla ve arsa sahipleri gibi maliklerin tamamı hukuken komşu vasfındadır ve bu nitelik bakımından birbirleri üzerinde hakları bulunduğu gibi bazı yükümlülükler de taşımazlar bakımından ortaya çıkabilir.
Taşınmaz sahipliği, taşınmazı kullanmanın hukuka uygun olamasını gerektirir ve buna dair başta 4721 sayılı TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlemeler yer almaktadır.
Özellikle 634 sayılı Kanun kapsamında apartman ve sitelerde yaşamın temel kuralları bulunmaktadır.
Kanunun 18 inci maddesi gereğince Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Türk Medeni Kanunu’nda konu hakkında yer alan genel hükümler şöyledir:
“Madde:737-Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.
Madde:738-Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
Madde:740-Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.”
Komşuluk
Oturulan ya da kalınan yere yakın konumda olan veya apartman gibi yapılarda bitişik nizam şekilde ikamet eden kişilerin komşu oldukları ve komşuluk bakımından mesafe ve uzaklığın değil aynı çevrede bulunma, ikamet etme ve ortak alanları paylaşma ve kullanma gibi kriterlerin etkili ve belirleyici olduğu görülmektedir. Ayrıca tarla maliklerinin ya da bu yerlerde zirai iş yapanların da komşuluk hukukuna tabi oldukları görülmektedir.
Komşuluk yakın olma ve civarda bulunma ve aynı çevrede yaşama anlamına gelir. Aralarında meslek, iş yeri, arazi vb. yönlerden yakınlık bulunanlar hakkında da bu tabir kullanılmaktadır (İslam Ansiklopedisi, “Komşu” Makalesi, M. Çağrıcı ve A. Şafak). Civar kelimesi de komşuluk ile ilgilidir ve İslami literatürde yaygın bir kullanıma sahiptir (İslam Ansiklopedisi, “Civar” Makalesi, A. Önkal).
Yakın yerlerde ve belirli bir muhitte konut sahibi olanların, oturanların, yaşayanların, mesleki veya bazı diğer gereklilikler çerçevesinde faaliyette bulunanların hukuken ve genel adet ve görenekler bakımından komşu addedildikleri görülmektedir. Dolayısıyla komşu kavramı yerine ve bağlamına bağlı olarak anlam kazanmakta ve haklar ve yükümlülükler bakımından önem taşımaktadır.
Taşkın Eylemler
Taşkın eylemler kavramına kanunda yer verilmekle birlikte bu eylemlerden etkilenen herkes komşuluk hukukunun bir gereği olarak olumsuz etkilenmenin giderilmesini ve bu taşkın eylemlerin her halde ve koşulda engellenmesini talep etme hakkına sahiptir.
634 sayılı Kanun’da daha açık ve kapsamlı düzenlemeler kat malikleri bakımından yapılmış olmakla birlikte gürültü, koku, tamirat gibi konuların ve geneli etkileyen kimyasal vb. maddelerin kullanımı gibi hususların ve özellikle son dönemde yapılan ilaçlama gibi eylemlerin başkasına zarar verme ve komşuluk hukukundan doğan hakları ihlal etme ihtimali çok yüksektir.
Komşular, taşkınlık yapmaktan, birbirlerine rahatsızlık vermekten kaçınmak zorundadırlar. Ev ve apartman içinde ya da bahçede aşırı gürültü yapmak, bahçeyi ve ortak yerleri kirletmek, yüksek sesle konuşmak, radyo, müzik seti ve televizyonun sesini fazla açmak, çocuklarının gürültüsüne izin vermek ve bahçeyi tahrip etmesine müsaade etmek ve sebep olmak, arabalara otoparkta zarar ermek, patenle ve bağrışarak bisiklete binmek, alet kullanmak, patenle apartman içinde yürüyerek gürültü yapmak vb. rahatsızlık veren taşkınlıklar olarak yaptırımı gerektiren eylemlerdir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18.maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu maddede yükümlülüğün karşılıklı olduğu açıkça belirtilmiştir. Bundan amaç, tüm kat malikleri bakımından karşılıklılıktır. Bir yapının çatısı altındaki bağımsız bölümlerde oturanlar arasında dirlik-düzen ve barış ancak yasanın öngördüğü kurallara karşılıklı olarak uymakla sağlanabilecektir. Hakka riayet etmeyenin hakkı korunamaz ve sebep olduğu saldırının önlenmesi ve tedibi gereklidir.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere buradaki yükümlülük hakkın kullanılması ile ilgilidir. Buna göre kat maliklerinden herbiri, bağımsız bölüm ve eklentileri ile ortak yerlerde kanunun kendisine tanıdığı hak ve yetkileri kullanırken diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız etmeyecek, zarar veren eylem ve davranışlardan özenle kaçınacak, onların haklarını çiğnemeyecek ve yönetim planı hükümlerine uyacak; buna karşılık diğer kat malikleri de o kat malikinin sözü edilen yerlerdeki yasal kullanma hakkını kısıtlayıcı ya da zorlaştırıcı eylem ve davranışlardan özenle kaçınacaktır.
Kat maliklerinin karşılıklı olarak objektif iyiniyet (dürüstlük) kurallarına uymalarıyla mümkün olabilecek ve bu konudaki değerlendirmelerde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi hükmü göz önünde bulundurulacaktır. Bahçeyi kullanmak ve apartman içinde ve çevresinde davranış şekli toplumun adap ve işleyişine uygun olmalı ve gürültü teşkil edecek davranışlar önlenmelidir.
Özellikle tarım arazilerinde tarla sınırlarının tahrip edilmesi, arazinin kullanımında yan ve komşu arazilere zarar verilmesi, ekili ürünlerin zarar görmesine sebep olunması, başkasının taşınmazı üzerinde yasak ve meşru olmayan eylemlerin icrası, başkasına ait yere araç park etme ve eşya yığma gibi hususların tamamı taşkın eylemlerdir ve hukuken sorumluluk doğuracaktır.
Günümüzde sınır ihlalleri bakımından artık Ada Parsel Sorgu Sistemi ile tarla sınırlarının belirlenmesi ve yanlışlıklar varsa bunların yetkili mercileri eliyle düzeltilmesi mümkün olduğundan bu tip ihlallerin modern yaşamda artık kabulü de mümkün olmayıp tazmin ev eski hale getirme sorumluluğu çerçevesinde konunun değerlendirilmesi gereklidir.
Gürültü Sorunu
Gürültü toplumsal bir sorundur ve birlikte yaşanan apartmanlarda ve taşınmazların komşu olduğu yerlerde, gürültünün insan sağlığına doğrudan etki ettiği ve yaptırıma tabi bir eylem olarak kabul edildiği görülmektedir.
Gürültü, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu, 2559 sayılı PVSK ve çok sayıda mevzuatta düzenlenmiş bir konudur. Polis, saat 24’ten sonra gürültünün kaynağına bakılmaksızın gürültü yapanları men etmekle görevlidir. Yine araçlarla gürültü yapılması da 2918 sayılı KTK ile yaptırıma bağlanmıştır.
Gürültüyü polis bir kabahat olarak gördüğü veya muttali olduğu anda PVSK Md. 2 gereğince önlemek ve devamına mani olmakla yükümlüdür.
PVSK Md. 14 hükmüne göre de “Şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24 ten sonra her ne suretle olursa olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanlar polisçe menolunur. Bu yasağı dinlemeyenler hakkında Ceza Kanununun 546 ncı maddesine göre takibat yapılır. Zabıtadan izin alınarak yapılacak düğün ve müsamere ve balolar bu kayıttan müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.
Gürültü, saat 24’ten önce de kabul edilmeyecek ve rahatsızlık verecek seviyede ise kolluk, derhal şikayet üzerine müdahale etmek ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu Md. 36 gereğince başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye dair yaptırım uygulamakla görevlidir.
Ayrıca çevresel gürültü bakımından Çevre Kanunu hükümleri dairesinde akşam saat 19:00’dan sabah saat 08:00 saatlerine kadar gürültü yapılmasına, alet ve matkap çalıştırılmasına vb. nitelikteki eylemlere izin verilemez.
Gürültü sistematik olarak ve planlı bir surette yapılırsa TCK Md. 123, 183 ve ilgili hükümlerin uygulanması da söz konusu olabilecektir.
Gürültü, kollukça meni gereken ve faili kim olursa olsun rahatsızlık veren bir eylemdir ve huzuru bozar ve istirahat hakkını tehdit eder. Cezai sorumluluğu bulunmayan çocuklar bakımından da gürültü ailenin ve o sırada ona maruz kalan kişinin ihtarını gerektiren bir olumsuzluktur. Ebeveynlerin, çocukları bakımından TCK Md. 233 kapsamında tedbir almaları ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dairesinde işlem tesis etmeleri ve çocuklarını gözetmeleri yasal bir sorumluluk olduğu gibi tedip hakkının da bir gereğidir.
Gürültü derhal men edilmesi gereken bir eylemdir ve gürültüyü yapanın öncelikle tespiti ve kollukça bu hususun tutanağa bağlanması ve gürültünün mahiyetini ve kaynağının belirlenerek yaptırıma tabi kılınması bakımından önceliklidir. Bu sebeple gürültü gibi kabahatlere yapılacak müdahalede polis öncelikle şikayetçi tarafından kendi konutuna çağrılmalı ve durumu polisin anlaması ve hukuka aykırılığı tespiti sağlanmalı ve sonrasında gürültüyü yapanın men’i ve hakkında idari yaptırım uygulanması için gerekli işlemler icra edilmelidir.
Ülkemiz bakımından 4721 sayılı TMK Md. 737 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2559 sayılı PVSK ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu ile 5237 sayılı TCK’nın gürültüye dair hükümleri bakımından işlenen ve gürültü mahiyetinde olan eylemlerin yaptırıma tabi tutulması gerektiği açık olduğu gibi apartman alanında ve bahçesinde, ortak alanlarda Yönetim Planına aykırı surette ve taşınmaz üzerinde kat maliklerinin haklarına yönelen bu saldırıların ilgili Kanun hükümleri dairesinde men edilmesi ve durdurulması ile alınan kararın ilgililere tebliği ve takibi gerekmektedir.
Rahatsızlık Verme ve Yönetim Planına Aykırı Taşınmaz Kullanımı
Yönetim Planı, bir yerleşim yerinde ve toplu yapılarda ve apartmanlarda ortak alanların ne şekilde tahsis edildiğini ve kullanımını belirleyen temel kurallardır ve bunların değiştirilmesi bakımından 634 sayılı Kanun’da özel düzenlemeler yapılmıştır.
Kanun’un 28 inci maddesinde bu konuda “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.” denilmiştir.
Yönetim planı, apartman gibi yapılarda ortak alanların ne şekilde nasıl kullanılacağı, çocuk oyun alanları vb. hususların yazılı olduğu ve belirlendiği, buna uygun şekilde ortak alanların kullanılmasını sağlamayı amaçlayan ve iskan alınmasıyla birlikte geçerli hale gelen kat maliklerini bağlayıcı olan bir düzenlemedir.
Kiracı da buna tabidir.
Yönetim planına aykırı şekilde araçların park edilmesi, araç park alanlarının park etmeye aykırı kullanımı, çocukların geçiş yerleri ve alanlarını oyun yeri haline getirerek fiili anlamda çevreye ve kat maliklerine zarar evrecek şekilde taşkın eylemleri ve gürültü yapmaları gibi ortak alanların kullanımına aykırı eylemlerin tamamı yönetim planına aykırıdır ve diğer kat malikleri bakımından fiili bir saldırı olup, bu konuda her hak sahibi el atmanın önlenmesini talep etme ve haklimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir.
Taşınmazın kullanımı hukuka uygun olmalı ve rahatsızlık vermemelidir. TMK Md. 737 gereğince mülkiyet hakkı kullanılırken başkasına zarar verilmemelidir.
Aidatların Zamanında Ödenmemesi
Özellikle toplu yaşanılan apartman ve sitelerde ortak alanlar ve toplu yaşanılan yerin yönetimi ve işleyişi bakımından belirlenen aidatların zamanında ve gecikmeksizin ödenmesi ve diğer komşuların haklarına etki edecek ödememezlik ve geç ödeme gibi eylemlerden kaşınılması ve Yönetici tarafından da geç ödeme yapanların takibi ve izlenmesi ile haklarında icra takibi yapılması gerektiği görülmektedir.
Apartman aidatı, binanın idaresinin sağlanması bakımından zamanında ödenmelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun 20/1-c. maddesine göre; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmü gereği her kat maliki veya kiracı apartman veya sitenin ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür.
Ödenmeyen ve geç ödenen aidatlardan müteselsilen ve müşterek olarak kat maliki ve kiracı birlikte sorumludur. Öncelikle kiracıdan bunun ödenmesi istenecek ve sonrasında yönetim icraya koyabilecektir. İcraya koyma bakımından “Karar Defteri” ve “İcra Dairesi Takip Belgesi” düzenlenmesi yeterlidir. Yönetici doğrudan bu hakka sahiptir.
Kiracı ev sahibine karşı sorumlu iken ev sahibi ve kiracı birlikte aidatın ödenmesinden Yönetime karşı sorumludur. Avukat aracılığıyla takip belgesi düzenlenmesi halinde aidat borcu olanlar bakımından icra giderlerinin çok daha fazla olacağı dikkate alınmalıdır.
Ödenme tarihinden 30 günden fazla zaman geçen aidatların diğer sakinlerin ve zamanında ödemesini yapanların haklarını ihlal ettiği, toplu yaşamın kurallarına aykırı olduğu sabittir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında aidatlar yan gider statüsündedir. “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (Md. 315).”
Aynı zamanda aidatın ödenmemesi hem maliki hem kiracıyı sorumlu kılar ve bu hallerde ev sahibi bakımından da yasal tahliye sebebidir.
Kanunun ilgili hükmü gereğince geciken ayın aidatı için % 5 gecikme tazminatı tahsil edilmesi de öngörülmüştür. Buna Yönetim Kurulunca karar verilir ve uygulanır.
Aidatların zamanında ve tam ödenmesi, ortak yaşamın ve apartmanın sağlıklı idaresinin bir gereğidir.
Kokuya Neden Olma
Ortak yaşanılan yerlerde ve apartmanlarda giderler ve mutfak hava bağlantıları sebebiyle kokuya sebep olma ve kokunun başkalarına zarar verecek şekilde olması da bir taşkın haldir ve kokunun ortak kullanım kaynaklı olması halinde Yönetim tarafından kişisel olması halinde ise bu kokuya sebep olanların ve kokunun yayılmaması için gerekli tedbirleri almayanların yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde sorumlu olacakları açıktır.
Hukuka Aykırı Diğer Kullanımlar
Komşuluk hukuku haklara riayeti beraberinde getirir. Çünkü komşuların birbirlerine saygı göstermeleri, haklarına riayet etmeleri ve taşınmazlarını ve ortak yaşam alanlarını kendilerine kanunla tanınan haklara uygun şekilde kullanmaları ve komşuluk kaynaklı hak ihlallerinde ise tazminat sorumluluğu ve diğer yasal sorumluluklar altına gireceklerini dikkate almaları gerekmektedir.
