Aidat Artışı ve Genel Kurul Kararından Kaynaklanan Davalar Nerede Açılır ve Dava Açma Süresi Ne Kadardır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre; kat maliklerinin, kat malikleri kurulunca yani genel kurulca verilen kararlar aleyhine iptal davası açma hakkı vardır. Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliklerinin iptal davası açma süresi karar tarihinden başlayarak bir aydır. Toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Ancak her halükarda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açılmalıdır. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Dava ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Hak ve yararları genel kurul kararı ile doğrudan zedelenen kiracı gibi oturma hakkı sahibi kimseler de genel kurul kararlarına karşı iptal davası açabilirler. Aidat artışına ilişkin kat malikleri kurulu yani genel kurul kararı için de bu şekilde dava açılabilir.
Toplu Yapı Statüsünde Olmayan Yerlerde Site Yönetimi Temsilciler Kurulu Oluşturulup Karar Alınması Mümkün Müdür?
Kat Mülkiyeti Kanununun 66. maddesine göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Kat mülkiyeti tapuya tescil edilirken tapuya yönetim planı da kaydettirilir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 69. maddesine göre toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 73. maddesine göre yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Toplu Yapı Statüsüne Nasıl Geçilir? Yapılması Gereken İşlemler Nelerdir? Tapu Kaydına Dair Toplu Yapı Oluşumu Bakımından Yapılacak İşlemler Nelerdir?
Toplu yapı iki şekilde oluşur. İlk olarak birden fazla parselde inşaatın tamamlanması, iskân alınmasından sonra Kat Mülkiyeti Kanununun 66 vd. maddelerindeki tüm şartları yerine getirmek kaydı ile tapuda birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurularak toplu yapı oluşumu sağlanabilir.
Toplu yapıya geçmek için ikinci yol ise her bir parselde önceden kat mülkiyeti kurulmuş olmasıdır. Bu şekilde daha önceden kat mülkiyeti kurulmuş olan birden çok parsel, toplu yapıya geçmek isteyebilir. Bunun için her bir parsel özelinde kat malikleri toplanarak ve çoğunluk kararı ile yönetim planlarını değiştirerek yasal koşulları taşımak kaydıyla toplu yapıya geçmeye karar verebilirler.
Kat Mülkiyeti Kanununun geçici 2. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi ve toplu yönetime geçmek için salt çoğunluk yeterlidir. Kat mülkiyeti bulunan bağımsız parseller toplu yönetime geçmek istemeyebilecekleri gibi toplantıda çoğunluk sağlanamayabilir. Bu hallerde toplu yönetime geçilmez ve istemeyen parseller bağımsız olarak kat mülkiyeti statülerini koruyarak bu hukuki statüde yönetilir.
Toplu Yapı Statüsüne Geçilen Yerlerde ve Geçilmeyen Yerlerde Kat Mülkiyetinden Doğan Davalar Hangi Mahkemede Açılmalıdır?
Yargıtay birçok kararında davaya konu sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemesi halinde uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğine karar vermektedir. Bu nedenle toplu yapı yönetimine geçmemiş siteler ve kooperatiflerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz ve genel hükümlere göre hareket edilir. Toplu yapı yönetimine geçmemiş sitelerde çıkan uyuşmazlıklara ilişkin davalar genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Kat Mülkiyetinde Çekilmezlik Haline Dair Yapılacak İşlemler Nelerdir? İzlenecek Prosedür nasıl Olmalıdır?
Uymakla sorumlu olduğu kuralları çiğneyen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve bu nedenle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale getiren bağımsız bölüm malikleri için Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde bağımsız bölümün mülkiyetinin kat maliklerine devredilmesi yaptırımı düzenlenmiştir. Buna göre;
-Ortak gider ve avanstan payına düşeni ödememekte direnmek, bu nedenle kendisine iki yıl içinde üç kere icra takibi yapılmasına ya da dava açılmasına neden olmak,
-Sulh hukuk mahkemesi hakimince Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesi gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek ve öteki kat maliklerinin haklarını çiğnemekte bir yıl süre ile ısrar etmek,
-Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane ya da buna benzer yer olarak kullanarak ahlaka ve adaba aykırı fiilde bulunmak diğer kat malikleri için çekilmezlik hali sayılır.
Çekilmezlik şartının gerçekleşmesi Kat Mülkiyeti Kanunu 25. maddesinde düzenlenen bu hallerle sınırlı değildir. Türk Medeni Kanunun 737. maddesinde düzenlenen komşuluk hukukuna ilişkin genel kurala aykırı hareket etmek de çekilmez dereceye gelmişse de Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’te düzenlenen devir yaptırımı uygulanabilir.
Devir yaptırımının uygulanması için Kat Maliki Kanunu madde 25/2’ye göre kat malikleri kurulu yani genel kurulca bağımsız bölümün devrine dair devir davası açılmasına karar verilir. Bu karar aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyuyla alınmalıdır. Bu dava şartıdır. Bu husus toplantıda açıkça görüşülmeli ve açıkça karara bağlanmalıdır. Bu karar alındıktan sonra istekli olan kat malikleri çekilmezliğe neden olan kat maliki aleyhine bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri için dava açabilir. Dava ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Kat malikleri devir davası açılması kararını öğrendikten itibaren altı ay içinde ve her halde 5 yıl içinde bu davayı açmazsa dava hakkı düşecektir.
Ortak Alanların Kullanımında Dikkat Edilecek Kurallar ve Ortak Alanların İşgali vb. Hallerde Dava Açma Süreci Nedir?
Kat malikleri ortak alanları kullanırken birbirlerini rahatsız etmemeli ve birbirlerinin haklarını çiğnememelidir. Aksi halde diğer kat maliklerinin her birinin hakim müdahalesini talep etme hakkı vardır. Ortak yerlerin kullanımında kat malikleri arasında çıkan anlaşmazlıklar öncelikle kat malikleri kurulunca çözülür ve bu konuda karar verilir. Bu kararı kabul etmeyen kat maliki Kat mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesini isteyebilir ve bunun için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Bunun yanında kat maliklerinden her biri, Türk Medeni Kanununun 693. maddesinde düzenlenen koruma hakkı kapsamında, ortak maliklere tanınan haktan yararlanarak, ortak yerlere el atan üçüncü kişilere karşı el atmanın önlenmesi davasını tek başına açabilir. Ancak bu durumda el atan kat maliki olmadığından Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri uygulanamaz. Bu nedenle bu davanın genel hükümlere göre genel görevli olan asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekir.
Bağımsız Bölümlerdeki Akıntı, Koku Gelmesi ve Sızıntı gibi Durumlarda Doğan Zararlarda İzlenecek Hukuki Prosedür Ne Olmalıdır? Açılan Zarar Davası Nerede ve Hangi Sürede Açılmalıdır?
Kat malikleri Türk Medeni Kanununun 737. maddesinde düzenlenen komşu hakkına riayet etmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18’e göre de kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Aksi halde her kat maliki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakimin müdahalesini ve tazminat ödenmesini talep edebilecektir. Bağımsız bölümlerdeki akıntı, koku gelmesi ve sızıntı gibi durumlarda doğan zararlar da bu kapsamdadır. Bu durumun giderilmesine ilişkin dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Dava öncesinde zarar gören kat maliki zararı gidermekten kaçınan kat malikine noter marifeti ile ihtarname gönderebilir. Böylelikle sorun dava açılmadan da çözümlenebilir. Eğer zarar giderilmiyorsa dava açılmadan önce zararın tespiti için sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talebinde de bulunabilir. Bu delil tespiti sonradan açılacak olan davada sürecin kısalmasına yardımcı olacaktır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Şeklindeki Tapular Arasındaki Farklar Nelerdir ve Kat Mülkiyeti Tapusunun Alınması İçin Neler Yapılmalıdır?
Kat mülkiyeti tapusu, tamamlanmış yapı ya da yapılarda söz konusu olur ve kat mülkiyeti tapusu olan taşınmazdaki bağımsız bölümler bağımsız olarak satın alınabilir ve devredilebilir. Kat irtifakı ise yapılmakta olan ya da ileride yapılacak olan binalar için kurulur ve kat irtifakı hakkı sadece arsa payının satılması ile devredilebilir ya da devralınabilir. Kat mülkiyeti de kat irtifakı da tapu siciline tescille doğar. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için yapı ya da yapıların bir arsa üzerinde bulunması, tamamının kargir olması, tamamlanmış olması ve yapılardaki her bir bağımsız bölümün başlı başına kullanıma elverişli bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için binanın tamamının iskan belgesine sahip olması gerekir. Iskan belgesi, yapı ruhsatı ve kimlik belgeleri ile birlikte tapu müdürlüğüne yapılan başvuru sonucunda, belirlenen harçların ödenmesiyle kat mülkiyeti tapusu alınır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur ve Tapuya Tescil Edilir?
Kat Mülkiyeti Kanunun 10/4. maddesine göre kat mülkiyeti kurulmasının ilk yolu tapu memurunca düzenlenen resmi senet yani sözleşmedir. Bu sözleşme yani resmi senet, ana taşınmazın maliki ya da ortak malikleri ya da noterlikçe düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan yüklenici tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu müdürlüğüne verilmesi ya da talepte bulunulması üzerine tapu memurunca tanzim edilir. Kat mülkiyeti kurulmasının diğer yolu ise, aynı yasa maddesinin 7. fıkrası uyarınca açılacak ortaklığın giderilmesi davası sonucu verilecek mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulmasıdır.
Kat Maliklerinin Yasal Yükümlülükleri ve Borçları Nelerdir? Bunların Yerine Getirilmemesi Halinde Hangi Davalar Açılabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18’e göre kat malikleri bağımsız bölümleri ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.
Aynı kanununun 19. maddesine göre ise kat malikleri ana gayrimenkulün bakım ve korunmasından ve verdikleri zararlardan da sorumludurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin yahut ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Yine Kat Malkiyeti Kanununun 20. maddesine göre ise kat malikleri ana taşınmazın genel giderlerine de katılmak zorundadır. Bunlar ana taşınmazın yönetimi ve genel hizmetlerin yürütülmesine ilişkin giderler; ortak yer ve tesislerin bakım, onarım, güçlendirme ve işletme giderleri ile sigorta ettirilen ana taşınmazın sigorta primleridir.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ortak giderin tahsili için açılacak bu dava bir eda davasıdır. Kat Mülkiyeti Kanununun ek 1. maddesi gereğince bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Bu nedenle ortak giderin tahsiline ilişkin bu davanın da ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. İcra takibinde ise İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Kat Mülkiyeti Kanununun 37/son maddesi uyarınca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68/1. maddesinde belirtilen belgelerden sayılır.
Kat Mülkiyetine Tabi Yerlerde Açılabilecek ve Açılamayacak İşyerleri Nelerdir? Açılması Yasak Olan Yerlerin İşletilmesi Halinde İzlenecek Yasal Yöntem Ne Olmalıdır?
Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde ana taşınmazda bağımsız bölümlerinin kullanımları ile ilgili yasaklar düzenlenmiştir. Buna göre ana taşınmazın, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi işletmeler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri de geçersizdir. Aksi halde kat maliki, kiracı veya bundan zarar görecek herhangi bir ilgilinin başvurusu üzerine mahkemece bu kullanımın önlenmesine karar verilebilir.
Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Gene ana taşınmazın, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Avukatlık büroları, mühendislik-mimarlık çizim büroları, serbest muhasebeci mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik büroları da kat malikleri kurulu kararı gerekmeden açılabilecek yerlerdendir.
Kat Malikleri Kurulu Ne Zamanlar Toplanır ve Karar Alma Süreci Nasıldır?
Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesi gereğince ana taşınmaz kat malikleri kurulu yani genel kurulca yönetilir. Yönetim biçimi de bu kurulca kanununun emredici hükümlerine aykırı olmamak koşulu ile belirlenir. Aynı maddenin 29. maddesine göre ise kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Emsal Yargıtay Kararları
Usul hukuku anlamında yönetim görevine giren konularda apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti var ise artık usul hukuku anlamında muhatap da apartman yönetimi olup, temsil ve vekalet hükümleri uygulanır diyerek kat maliklerinin aleyhlerine ayrı davalar açılamaz.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından kural olarak apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır.
Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre apartman yönetimlerinin, görevleri kapsamındaki konularda dava ve taraf ehliyeti bulunduğu kabul edilmektedir.
Davada site yönetimi ile yapılan eser sözleşmesine dayalı olarak iş bedeli alacağı talep edilmiştir. Gerçekten de, bu subjektif hak kendisinden istenebilecek olan gerçek ya da tüzel kişi hakkında dava açılabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmış ve aynı Yasanın 38. maddesinde ise, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Yasadan ve yönetim plânından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Taşınmaz malın yönetiminin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak 634 Sayılı Yasa’nın 35. maddesi hükmü kapsamındaki yönetici görevlerindendir.
Apartman yönetimi ile kat malikleri arasındaki ilişkide temsil ve vekalet hükümleri uygulanacak ise de bu maddi hukuk anlamındadıır. Yani yönetim ile kat malikleri arasındaki iç ilişkide temsil ve vekalete ilişkin maddi hukuk kuralları uygulanacaktır.
Usul hukuku anlamında ise doğrudan temsil ve vekalet hükümlerine gidilemeyecek dava ve taraf ehliyeti bakımından muhatabın kim olduğuna bakılacaktır. Usul hukuku anlamında yönetim görevine giren konularda apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti var ise artık usul hukuku anlamında muhatap da apartman yönetimi olup, kat maliklerinin temsil ve vekalet hükümleri uygulanır diye aleyhlerine ayrı davalar açılabileceğinden söz edilemeyecektir.
Yönetimin görevine giren konularda kat maliklerine de dava ve taraf olma ehliyeti tanınırsa bir dava ile çözülecek konuda her kat maliki için ayrı dava açılabileceği sonucu ortaya çıkar ki bu usul ekonomisi ilkesine de uygun düşmeyecektir.
Doğrudan kat malikine dava açılabilmesi veya her kat malikinin doğrudan dava açabilmesi, toplumun ihtiyaçları, beklentileri ile de uyumlu olmayıp, usul hukuku anlamında muhatabın apartman yönetimi olması gerektiği kabul edilmelidir.
HGK 5.4.2017 tarihli 2017/1-1282 esas sayılı dosyada 5.4.2017 tarihinde verdiği kararında Kat Mülkiyeti Kanununun 32, 34, 35 ve 38. maddesinden de söz edildikten sonra, apartman yönetiminin yönetim görevi kapsamına giren konularda dava ve taraf olma ehliyeti olduğu kabul edilmiş ve böyle bir durumda yöneticinin vekaletname ile tayin edilen vekil gibi olmadığı, temsil yetkisini özel yasa maddesinden alan temsilci olduğu açıklanmış, sonrasında ise; özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmadığı belirtilmiştir.
Temsil ve vekalet ilişkisi bulunan hallerde usul hukuku bakımından muhatap vekil veya temsilci değildir. Vekil veya temsilciye dava açılamaz. Bu genel kuraldır. Ancak kat mülkiyetiyle ilgili olarak muhatap açıkça apartman yönetimi olarak belirlendiğinden artık temsil ve vekalete dayanarak kat malikine gidilebileceği sonucuna varılamaz.
Yukarıda açıklanan hüküm gereğince somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde, dava dışı … Sitesi yöneticiliğine kat malikleri kurulu kararı ile binanın fileli yalıtım sıvası (mantolama) hususunda yetki verilmiş, site yönetimi de bu yetkiye istinaden davacı yüklenici ile 09.10.2022 tarihli sözleşmeyi imzalamıştır. İncelemeye konu itirazın iptali davası ise davacı yüklenici tarafından sözleşme kapsamında tamamlanan iş bedelinin tahsili amacıyla yapılan icra takibine itiraz üzerine davalı daire malikine karşı açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve hükmün kesin olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenlerle, Mahkemenin yazılı gerekçesi kısmen yerinde değilse de sonucu itibariyle kararın doğru olması nedeniyle, kanun yararına temyiz isteminin reddi gerekmiştir. (Y6.HD 10.07.2024 T, 2024/1930 E., 2024/2517 K.)
Sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinden taraflar arasındaki uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun hükümleri değil, genel hükümlerin uygulanması gerekir.
Dosya kapsamından dava konusu uyuşmazlığa konu sitenin birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu, 634 sayılı Kanun’da değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun’un 66 ncı ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasındaki uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun hükümleri değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden, uyuşmazlığın genel hükümlere göre Keşan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. (Y5. HD 22.01.2024 T, 2023/10141 E., 2024/777 K.)
Ana taşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, 634 sayılı Kanun’un 35 inci maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasındadır, yönetici bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapar.
Dava konusu ana gayrimenkulde davalının kullanımında bulunan terasın bakım ve onarımının yapılmaması nedeniyle alt katta bulunan davacının bağımsız bölümünün zarar gördüğü anlaşılmaktadır.
Dava konusu terasın her ne kadar davalının kullandığı bağımsız bölümün kullanımında olduğu belirtilmiş ise de, mahkemece alınan uzman bilirkişi raporlarında sızıntı nedeninin inşaat malzemelerinin eskimesi nedeniyle olduğu belirtilmekle, davalının kullanımından kaynaklı değil, ana gayrımenkulün inşaasının üzerinden uzunca zaman geçmesi nedeniyle gerekli bakımların yapılmaması kaynaklı olarak sorunun yaşandığı açıktır.
Ana taşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, 634 sayılı Kanun’un 35 inci maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece teras onarım giderinin bilirkişiye tespit ettirilerek bunun kat maliklerinden avans olarak, 634 sayılı Kanun’un 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalanın da kat maliklerinden alınmak suretiyle gerekli onarımın yapılması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin bulunmaması halinde davacının yetkili kılınması gerekirken sadece davalının bakım yükümlülüğünden sorumlu olacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. (Y5.HD 22.03.2023 T, 2022/12370 E., 2023/2897 K.)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti, taşınmazın malikinin veya birden fazla malik olması halinde tüm maliklerin, tapu memuru huzurunda düzenleyecekleri resmi senetle ve bunun tapu kütüğüne tescili ile kurulur.
Davacı yüklenici vekili, asıl davada, davalıların arsa sahibi ve ondan bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler olduklarını, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini ancak iskân izni alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi için muvafakat vermediklerini ileri sürerek, bu işlemler için davalıların muvafakat vermiş sayılmalarına karar verilmesini; birleşen davada, davacılar vekili, davalı yüklenicinin, kalorifer dairesi ve binaların çatılarını onaylı projeye aykırı yaptığını ileri sürerek, aykırılıkların giderilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, bilirkişi raporu ve bozma ilamı dikkate alınarak, kalorifer dairesi ve çatılar konusunda tadilat ruhsatı alınarak yasal hale getirildiği gerekçesiyle, birleşen davada, konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, asıl davada, davacı yüklenicinin iskân için belediyeye başvurduğu, belediyece eksikliklerin bildirildiği, bunları gidermeye başladığı ve 3194 sayılı Yasa’nın 28. maddesindeki düzenlemeler de nazara alınarak, davacıya iskân izni alması ve kat mülkiyetine geçilmesi için yetki verilmesine ve davalıların muvafakatının alınmamasına karar verilmiştir.
Karar, asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi H.. T.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi H.. T.. vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Mahkemece, asıl davada, kat mülkiyetine geçilmesi ile ilgili olarak da davalıların muvafakatının aranmamasına karar verilmiştir. Ne var ki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti, taşınmazın malikinin veya birden fazla malik olması halinde tüm maliklerin, tapu memuru huzurunda düzenleyecekleri resmi senetle ve bunun tapu kütüğüne tescili ile kurulur. Bu durumda, anılan yasaya aykırı olacak şekilde, taraf iradeleri yerine geçerek ve idari işlem niteliğinde olan kat mülkiyeti kurulması için, muvafakat aranmamasına dair karar verilmesi doğru olmamıştır. (Y23.HD 28.03.2014 T, 2013/7354 E., 2014/2377 K.)
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesinde uyuşmazlığın çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut olan hükmün uygulanması gerekir, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Dava, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen ve yönetim planında yer alan bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılabileceği yönündeki düzenleme nedeniyle mesken dışında bir amaçla kullanılması yasaklanan bağımsız bölümü davalılardan malikin kiracısı olan diğer davalı avukatın “avukat yazıhanesi” olarak kullanması nedeniyle, eski hale iade ve tahliye istemine ilişkindir.
Mahkemece verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece bozulmuştur. Yerel mahkemenin direnmesi üzerine bu karar yine davacı vekilince temyiz edilmiş;Hukuk Genel Kurulu’nca;
“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” denildikten sonra, ikinci fıkrasında; “Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.” hükmü öngörülmüştür.
Bu hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.
Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında; avukatlık bürolarının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nun 24/1 maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamına girmediği benimsenmiştir.
Ne var ki, 634 sayılı KMK.nun 28.maddesi karşısında ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde KMK’nun 24.maddesinden önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir.
Somut olayda Yönetim Planında yer alan, bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı hükmü karşısında dava konusu bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanılması mümkün değildir. Yönetim planında sadece doktor muayenehaneleri için bu kurala istisna getirilmiş olup; bu istisna da yorum yoluyla genişletilemez.
O halde Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
gerekçesi ile bozulmuştur.
Davalılardan avukat kendi adına asaleten diğer davalı adına vekaleten Hukuk Genel Kurulu kararına karşı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Hemen belirtmelidir ki, kural olarak avukatlık büroları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nun 24/1. maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamında olmamakla birlikte, yönetim planında taşınmazın sadece mesken olarak kullanılacağı belirtilmiş ise taşınmaz avukat bürosu olarak kullanılamaz.
Ne var ki, Hukuk Genel Kurulu’nun 08.12.2010 günlü kararından sonra 25.02.2011 tarih ve 27857 (mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 13.02.2011 gün ve 6111 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Sosyal Sigortalar Ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu Ve Diğer Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un yine aynı Kanunun 215/5-j maddesi gereğince yayımı tarihinde yürürlüğe giren 194.maddesiyle; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24 üncü maddesinin ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere “1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.”fıkrası eklenmiştir.
Bu durumda; davanın derdest olduğu aşamada gerçekleşen bu yasal değişikliğin eldeki davaya etkisinin mahkemesince değerlendirilmesi ve buna göre bir karar verilebilmesi için Hukuk Genel Kurulu’nun esasa ilişkin bozma kararının kaldırılarak, mahkeme kararının yasa değişikliğinden kaynaklanan bu usulü neden ve değişik gerekçelerle bozulması gerekir. (HGK 11.5.2011 T, 2011/18-209 E., 2011/292 K.)
