Kat İrtifakı Ne Demek?

Temmuz 14, 2025

Kat İrtifakı, bir arsanın üzerine inşa edilmekte olan ya da inşa edilmesi planlanan bir binada, bağımsız bölümler için kurulan ve tapu siciline işlenen bir mülkiyet türüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler (örneğin daireler, dükkânlar, ofisler) için kurulan bir irtifak hakkıdır. Bu sistem, özellikle çok katlı yapılarda her bir dairenin veya iş yerinin ayrı ayrı maliklere ait olmasının planlandığı projelerde kullanılır. Kısaca ifade etmek gerekirse: “Henüz tamamlanmamış bir binada, gelecekte oluşacak kat mülkiyeti hakkı için şimdiden kurulan ayni (eşya hukuku ile ilgili) bir haktır.”

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar, özellikle tapu ve mülkiyet hukuku açısından önemli sonuçlar doğurur. Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önceki bir mülkiyet öncesi aşamadır. Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra kurulan ve tam mülkiyet hakkı sağlayan bir sistemdir. Alım-satım, ipotek, kiralama ve hukuki güvence açısından kat mülkiyeti çok daha avantajlıdır. Eğer satın almayı düşündüğünüz bir taşınmaz “kat irtifaklı” ise, iskan alınıp alınmadığını ve satıcının kat mülkiyetine geçip geçmeyeceğini sorgulamanız önemlidir.

Kat İrtifakı

Henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır.
Bir anlamda ileride kat mülkiyetine geçilmesinin teminatıdır.
Tapuda arsa payı üzerinden kayıtlıdır. Yani, ortada henüz tamamlanmış bir bina yoktur; sadece proje vardır.
Genellikle inşaat ruhsatı alındıktan sonra kurulabilir.

Kat Mülkiyeti

Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis vb.) için kurulan mülkiyet türüdür.
Tapuda her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı kayıt altına alınır.
Mülkiyet tam anlamıyla kurulmuş olur; hak sahibi kişi artık sadece arsa payı değil, o daire ya da dükkânın mülkiyetine de sahiptir.

Özellik	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Bina Durumu	İnşaat devam ediyor veya proje aşamasında	İnşaat tamamlanmış
Ruhsat Durumu	Yapı ruhsatı yeterlidir	Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olmalı

Kat İrtifakı Tapusu: Bağımsız bölüm tanımı vardır ama “kat irtifakı” olarak yazılır.
Kat Mülkiyeti Tapusu: “Kat mülkiyeti” olduğu açıkça belirtilir. Daire numarası, kat bilgisi ve diğer detaylar yazılıdır.

Durum	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Mülkiyet Hakkı	Sadece arsa payı üzerinde kuruludur	Daire vb. bağımsız bölüm üzerinde kuruludur
Kiraya Verme	Kiralanabilir ama genellikle sınırlı güvencededir	Kiralama mümkündür, tapuya dayalıdır
Satış	Satılabilir ancak alıcı için risk içerir	Satılabilir ve tam mülkiyet devredilir
Banka Kredisi Alımı	Zor olabilir, riskli görülür	Daha kolay, tam mülkiyet teminattır

Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?

Bir arsanın üzerine bina yapılmadan önce veya bina inşaatı devam ederken kat irtifakı kurulur.

Tapu siciline işlenir.
Kat irtifakı kurulabilmesi için projenin (mimari proje, yapı ruhsatı vs.) hazırlanmış olması gerekir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için binanın iskan alması şarttır. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır; yapı kullanma izni ve mimari proje sunularak kat mülkiyeti tesis edilir.

Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önceki bir mülkiyet öncesi aşamadır. Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra kurulan ve tam mülkiyet hakkı sağlayan bir sistemdir. Alım-satım, ipotek, kiralama ve hukuki güvence açısından kat mülkiyeti çok daha avantajlıdır.

Kat İrtifakı Tapuda Nasıl Gösterilir?

Kat irtifakı, tapu sicilinde özel olarak gösterilir. Tapunun üst kısmında, arsa niteliği korunur. Tapu belgesinin açıklamalar bölümünde “Kat irtifakına tabidir” veya “Kat irtifakı kurulmuştur” ibaresi yer alır. Bu açıklama, taşınmazın bir yapılaşmaya konu edildiğini ve bağımsız bölümler için hakların tesis edildiğini gösterir. Tapu belgesinde, kat irtifakı kurulan dairenin, iş yerinin veya bağımsız bölümün numarası açıkça belirtilir.Örneğin: Kat İrtifakı, 3. Kat 5 numaralı bağımsız bölüm.
Sahip hanesinde ilgili bağımsız bölümün kime ait olduğu gösterilir. Hisseli tapu değilse tek bir kişinin ismi yer alır. Kat irtifakı, belediyeden alınmış yapı ruhsatı (inşaat izni) ve onaylı mimari proje üzerine kurulur.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak Ve Yükümlülükleri

A. Hakları

1. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Mülkiyet Hakkı

Kat irtifakı sahibi, kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün maliki gibidir. Bu hakla birlikte şunlar doğar:

Satış, bağış, ipotek gibi tasarruflarda bulunabilir.
- Yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçme hakkı vardır.

2. Arsa Payı Hakkı

          Kat irtifakı, belirli bir arsa payı ile ilişkilidir. Bu pay ortak giderlere katılımda oran belirler.
          Yapı tamamlandığında malik sıfatıyla haklara dönüşür.
          3. Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı

Yapı ruhsatına uygun olarak inşaat tamamlandığında, kat irtifakı sahibi tapu müdürlüğüne başvurarak koşulları taşıması halinde kat mülkiyeti tesis ettirebilir.

4. Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkı

Henüz yapı tamamlanmamış olsa da kat irtifakı sahipleri, ortak yerlerden faydalanabilir (örneğin bahçe, otopark).
B. Yükümlülükleri

1. Yapının Ruhsat ve Projeye Uygun İnşası

Kat irtifakı sahibi, inşaatı ruhsat ve projeye uygun olarak yaptırmakla yükümlüdür. Aksi hâlde: İdari yaptırımlarla karşılaşabilir. Diğer ortakların zararlarını tazminle yükümlü olabilir.

2. Ortak Giderlere Katılma

Henüz yapı tamamlanmamış olsa dahi: inşaatla ilgili ortak masraflar (altyapı, çevre düzenlemesi vb.) arsa payı oranında paylaşılır.

3. Sözleşmeye Uygun Davranma

Kat irtifakı kurulurken yapılan sözleşmelere (örneğin yüklenici ile yapılan inşaat sözleşmesi) uymak zorundadır.

4. Yapının Amacına Uygun Kullanım

Henüz yapı tamamlanmamış olsa da, yapı ruhsatında belirtilen kullanım amacına (örneğin konut, işyeri) aykırı işlem yapılmamalıdır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

Bu süreci şu şekilde kademelendirmek mümkündür:

a) İnşaatın Tamamlanmış Olması: Yapının iskân (yapı kullanma izni) belgesinin alınmış olması gerekir.

b) Belediyeden veya İlgili İdareden Yapı Kullanma İzni (İskân) Belgesi: Belediye veya ilgili idare yapı kullanma izni belgesini düzenler. Bu belge, binanın projeye uygun tamamlandığını gösterir.

c) Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Malik veya maliklerin tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Başvuru sırasında gerekli belgelerin sunulması istenir.
Başvuruda gerekli belgeler şunlardır: * Yapı Kullanma İzni (İskân belgesi)
* Kat irtifakı tapusu
* Projeye uygunluk raporu (gerekirse)
* Dilekçe (kat mülkiyetine geçiş talebi)
* Yönetim planı (eğer henüz oluşturulmadıysa)
* Tapu harç ve masraflarının ödenmiş olduğunu gösteren makbuzlar

Bir yanıt yazın Yanıtı iptal et

İlginizi çekebilecek makaleler

Ölen Eşin Organ Bağışı Nasıl İptal Edilir?

Organ bağışı, kişinin sağlığında verdiği irade doğrultusunda ölümünden sonra uygulanabilen bir işlemdir. Ancak uygulamada aile bireylerinin görüşü ve hastane sürecindeki onay mekanizmaları da önem taşımaktadır. Organ bağışında bulunan eşin vefatı sonrasında bağışın iptal edilmesi veya uygulanmaması için e-Devlet üzerinden sorgulama ve iptal işlemleri yapılabilmekte, ayrıca hastanedeki organ nakli koordinatörlerine aile iradesi bildirilebilmektedir. Organ bağışına ilişkin süreçler, 2238 sayılı Organ ve Doku Alınması, Saklanması, Aşılanması ve Nakli Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmektedir.

Konutların Kısa Süreli Kiralanması ve Danıştay’ın Airbnb Kararı

7464 sayılı Kanun ile turizm amaçlı konut kiralamalarına ilişkin yeni düzenlemeler getirilmiştir. Ancak kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirlerin vergisel niteliği konusunda uygulamada çeşitli tartışmalar ortaya çıkmıştır. Danıştay, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan günlük, haftalık veya aylık kiralamaların yalnızca daha fazla gelir elde etme amacıyla gerçekleştirilmesinin tek başına ticari faaliyet olarak değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Kararda, otel veya pansiyon işletmeciliği benzeri bir organizasyon ve ek hizmetler bulunmadıkça elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesi bakımından önemli bir emsal niteliği taşımaktadır.

Boşanmada Af Sayılan Davranış ve Haller Nelerdir?

Boşanma davalarında eşlerden birinin kusurlu davranışlarının diğer eş tarafından açık veya örtülü şekilde affedilmesi, boşanma sebebine dayanılmasını engelleyebilmektedir. Birlikte yaşamaya devam etmek, barışma girişimlerinde bulunmak, boşanma davasından feragat etmek veya evlilik birliğini sürdürme iradesini ortaya koyan davranışlar Yargıtay uygulamalarında af olarak değerlendirilebilmektedir. Ancak affın varlığı her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekte olup, affedildiğini ileri süren taraf bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Nişanı Bozmanın Haklı Sebepleri Nelerdir?

Nişanın bozulmasında haklı sebep, nişanlılık ilişkisinin sürdürülmesini taraflardan biri açısından çekilmez hale getiren veya evlenme iradesini ciddi şekilde sarsan davranış ve olayları ifade eder. Türk Medeni Kanunu kapsamında nişanın haklı veya haksız sebeple sona erdirilmesi mümkündür. Ancak haklı sebebin bulunup bulunmadığı, nişanın bozulması sonrasında talep edilebilecek maddi ve manevi tazminat açısından önem taşır. Yargıtay uygulamalarında aldatma, kötü muamele, evlilikten sürekli kaçınma, karakter uyuşmazlığının ortaya çıkması, evlenmeye engel bir durumun sonradan öğrenilmesi ve aşırı ekonomik talepler gibi birçok durum haklı sebep olarak kabul edilmektedir.

Evlenme Yasağı Nedir?

Evlenme yasağı, kanunen evlenmelerine engel bulunan kişilerin veya gerekli yasal şartları taşımayan bireylerin evlenememesini ifade eder. Türk hukukunda evlenme ehliyeti bulunmaması, belirli derecede hısımlık ilişkisi, taraflardan birinin halen evli olması, boşanma sonrası kadın için öngörülen bekleme süresinin dolmamış olması ve bazı bulaşıcı hastalıkların varlığı evlenmeye engel haller arasında yer almaktadır. Evlilik işlemlerinden önce sağlık raporu alınması ve yasal koşulların eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir.