Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir?

Sükna hakkı aynî bir haktır ve taşınmazı hem kullanma ve hem de semerelerden yararlanma yetkisi verir. İrtifak haklarından birisi olan intifa hakkı da böyledir. Bazı çeşit irtifak haklan sadece eşyayı devamlı ya da aralıklı olarak zilyetlik altında bulundurmak suretiyle onu fiilen kullanma yetkisi bahşeder. Bunun tipik örneği ise eski tabirle sükna, yeni haliyle oturma hakkıdır.

Oturma hakkı, şahsın kişiliği ve kişisel ihtiyaçları nazara alınarak sadece o kişinin ihtiyaçlarını gidermek amacı ile onun lehine kurulan bir irtifak hakkıdır. Kişilere bağlı kurulan ve eşyaya özgü olmayan bir haktır. TMK hükümleri gereğince bu hakkın başkasına devri ve mirasçılara intikali mümkün değildir.

Oturma hakkı, lehine kurulduğu kişiye sadece oturma yetkisi veren, orayı, konut ihtiyacını gidermek için kullanma imkanı tanıyan ayni bir haktır. Bu yönüyle intifa hakkından ayrılır. İntifa hakkı başkasına devri mümkün bir hak iken oturma hakkı kişiye bağlı, devredilemez ve sadece verildiği kişi tarafından kullanılabilen bir haktır.

Şahsi bir irtifak hakkı olan oturma hakkından bu yönüyle anlaşılması gereken husus, hakkın sadece kişi lehine kurulabilmesi, eşya lehine kurulmasının mümkün olmamasıdır. Oturma hakkının tüzel kişiler lehine kurulup kurulmayacağı literatürde tartışmalıdır ve bu konuda farklı görüşler bulunmaktadır. Ancak niteliği itibariyle şahıslar lehine kurulması benimsenmektedir.

Tapuya sürekli ve bağımsız bir hak olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerinde de oturma hakkı tesisi mümkündür.

Oturma hakkına konu taşınmaz yüklü taşınmazdır ve oturma hakkı, tesis edildiği yüklü taşınmazdan sınırlı bir kullanma hakkı sağlar. Yüklü taşınmaz yalnızca mesken amacıyla kullanılabilir.

İntifa hakkı sahibi ise yüklü taşınmazdan tam olarak yararlanma yetkisine sahiptir. İntifa hakkının kullanımı devredilebilirken oturma hakkının kullanımı devredilemez. İntifa hakkı daha geniş bir çerçeve sunar.

Oturma hakkı ilişkisinin tarafları yüklü taşınmaz maliki ve oturma hakkı sahibidir.

          “4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

          B. Oturma hakkı

          I. Genel olarak

          Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

          Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.       

          Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

          II. Oturma hakkının kapsamı

          Madde 824- Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.

          Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.

          Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.

          III. Giderler

          Madde 825- Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.

          Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.”

Oturma Hakkının Kapsamı ve Sınırları Nelerdir?

Oturma hakkı, genel olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 795/I).

Ölüme bağlı tasarruf sonucunda da kurulması mümkündür.

Oturma hakkı, esas sözleşmenin veya miras sözleşmesinin icrası amacıyla verilen mahkeme kararı, kazandırıcı zamanaşımı gibi hallerde istisnai olarak kanun gereği kazanılabilen bir hak niteliğindedir.

Evlilik birliği içerisinde eşlerden birinin ölümü üzerine, şartların oluşması halinde, eşlerin birlikte oturdukları konut mevcutsa, mahkeme tarafından sağ kalan eş lehine bu taşınmaz üzerinde oturma hakkı tesis edilebilir (TMK m. 652/II).

Oturma hakkı sahibi, bu hakkını başkasına devredemez ve hak, onun ölümünden sonra mirasçılarına geçmez (TMK m. 823/II). Oturma hakkının devredilemeyen ve mirasçılara geçemeyen bir irtifak hakkı olması, lehine kurulduğu kişiye bağlı olarak var olmasını sağlar. Dolayısıyla oturma hakkı, kişiye bağlı irtifak hakkı vasfını taşır.

Oturma hakkı, intifa hakkından farklı olarak, sadece gayrimenkuller üzerinde ve bunlar içinde de sadece oturulmaya elverişli olanlar üzerinde kurulabilen bir hak niteliğindedir.

Oturma hakkı devren kurulamaz ancak tapuya şerh edilmek suretiyle tesisen kurulabilen bir haktır. Taşınırlar bakımından kurulması mümkün değildir.

TMK, kanuni intifa hakkının kazanılmasını öngörmüş olmasına rağmen, kanundan doğan bir oturma hakkını öngörmemiştir. Bu sebeple oturma hakkı sadece rızai bir işleme dayalı olarak tesis edilebilir.

Oturma hakkının olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür (TMK Md. 712-713).

Oturma Hakkının Süresi ve Şartları Nelerdir?

* Oturma hakkı intifa hakkını sona erdiren sebeplere bağlı olarak sona erebilir. Bu kapsamda, oturma hakkı konusunun yani üzerinde tesis edildiği taşınmazın tamamen yok olması, tescilin terkini, oturma hakkı süresinin ortadan kalkması ve sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi hallerde oturma hakkı sona erebilir (TMK m. 796).

* Taşınmaz, çökme, su baskını gibi sebeplerle yok olursa ya da içinde oturulamayacak derecede harap olursa oturma hakkı son bulur. Ancak taşınmazın sadece bir bölümü yok olmuşsa ve kalan kısım hak sahibinin oturma ihtiyacını karşılamaya yetiyorsa oturma hakkı taşınmazın kalan kısmı bakımından devam eder.

* Kamulaştırma sonucunda taşınmaz üzerindeki oturma hakkı, taşınmazın özel mülkiyetten çıktığı anda sona erer. Ancak malikin kamulaştırma karşılığında almış olduğu bir bedel varsa oturma hakkı bu bedel üzerinde devam eder.

* Mahkeme kararı ile oturma hakkına terkin dışı son verilebilir.

* Oturma hakkından önce gelen bir taşınmaz rehninin varlığı söz konusu ise borç ödenmediği için taşınmazın icra yolu ile paraya çevrilmesi halinde de oturma hakkı son bulur.

* Süreli olmayan oturma hakkı, kendisine hak tanınan kişinin ölmesi halinde, diğer hallerde sürenin sona ermesi ile kullanılamaz hale gelir.

* Oturma hakkı sahibi, oturduğu yerleri gereği gibi idare etmek, taşınmazın tahsis amacını değiştirmemek, esaslı tamiratın yapılması gerektiği hallerde durumu malike bildirmek ve tadilatın yapılmasına izin vermek, kullanma ile ilgili vergileri ödemekle yükümlüdür.

* Malik, oturma hakkı tanıdığı hak sahibinin binada oturmasına katlanmakla yükümlü olup, onun oturma hakkından yararlanmasını zora sokacak davranışlardan imtina etmekle yükümlüdür53

Oturma Hakkı ve Kira Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Oturma hakkı, ayni bir hak olması ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilmesi sebebiyle kiradan ayrılır.

Bir sınırlı ayni hak olan oturma hakkı, malik ile hak sahibi arasında sürekli bir borç ilişkisi doğurur.

Oturma hakkı, intifa olduğu gibi genel bir faydalanma temin edemez. Sadece evin tamamı veya bir bölümünde oturma, işgal etme yetkisi verir. Bu işgal dar anlamda bir işgaldir. İntifa hakkında olduğu gibi geniş değildir.

Kira hakkı ayni bir hak niteliğinde değildir. Oturma hakkı, ayni bir hak olarak herkese karşı ileri sürülebilmesi sebebiyle kiradan ayrılır. Kira eşyadan yararlanma hakkı veren süreli bir ilişkidir. Şahsi bir hakka dayanır.

Oturma hakkı ayni bir haktır, bu nedenle irtifak hakları sütununa tescil edilir. Kira ise şahsi bir hak olduğu için tapu kütüğünde şerhler sütununa (talep olursa) şerh edilir. Oturma hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmî senet düzenlenir. Kira için ise şekil şartı olmadığından noterde veya taraflar arasında yazılı hatta sözlü olarak yapılabilir. Oturma hakkı sadece konutlarda kurulabilirken kiralama  tarla, bağ, bahçe, ev gibi taşınmazlar ve taşınırlar için de söz konusu olan bir hukuki işlemdir.