“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
G. Kiralananın geri verilmesi
I. Genel olarak
MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
MADDE 335- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
I. KİRALANANI KÖTÜ KULLANMA
Kiralananı, kiracı özenle kullanmak ve teslim aldığı şekliyle tahliye sonrasında teslim etmekle yükümlüdür. Bu borca aykırılık halinde kiraya veren tazminat talep edebilecektir.
Kiracı, kötü kullanma sebebiyle ve kusuruyla oluşa zarar ve hasardan sorumludur. Olağan bir şekilde kullanmanın sebep olduğu eskime ve aşınma bakımından kanun kiracıya bir sorumluluk yüklememiştir.
Kötü kullanma olayları bakımından bazı örnekler;
*Dolap kapaklarını kırılması ve parçalanması,
*Evin camlarının kırılması,
*Fayansların delinmesi ve çivi çakılarak görünümünün bozulması,
*Kasten ve bilerek mekana verilen her türlü zarar,
* Duvarların boyasının kazınması.
Kiralananın kiracıya teslim edildiği tarih ile kiralananın kiracıdan tahliye sonrası teslim alındığı tarih arasındaki fark dikkate alınmalıdır. Boya ve badananın sağlanamsı bakımından ise sözleşmede açık hüküm bulunmalıdır. Açık hüküm yoksa boya ve badanada oluşan yıpranma ve eskimenin olağan kullanımın bir sonucu olduğunu kabule etmek ve kiracıyı sorumlu tutmamak gerekmektedir.
Kiralananın tahliye edilmesi şartı kötü kullanma bakımından aranan temel bir koşul olup, tahliye edilme olmadan bu tazminat istenemez.
II. KİRACIYA BİLDİRİMDE BULUNMA
TBK Md. 335 hükmü gereğince;
*Kiraya veren kiralananı teslim aldıktan sonra ilk gözden geçirme ve genel muayene işlemlerini yapmakla yükümlüdür.
*İlk anda yapılan muayene ve gözden geçirme sonucunda tespit edilen eksiklikler ve ayıplar derhal ve hemen yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir. Bu bildirim usulüne uygun yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
*Teslim alma sırasında ilk muayene sonucunda tespit edilemeyen ve bilahare yapılacak detaylı inceleme ve kullanım ile belirlenebilecek eksiklik ve ayıpların ise makul sürede kiracıya yazılı bildirilmesi gerekir.
*Kiralananda var olan ve tahliye sonasında kiracıya bildirimi gereken eksiklikler, kusurlar ve ayıplar bakımından iki aşama kanunda öngörülmüş olup, görünen ayıplar ve gizli ayıplar bakımından farklı bildirim usulleri belirlenmiştir.
III. TAHLİYE EDİLME KOŞULU
Kötü kullanma bakımından TBK Md. 316’ya göre açılacak bir davada kiralananın tahliye dilmesi bir koşuldur. Çünkü kiralananı halen kullanmakta olan kiracının tahliye edinceye kadar bunları gidermesi ve tahliye sonrasında kiralananı teslim aldığı şekliyle kiraya verene iadesi mümkündür. Kötü kullanma ancak tahliyeden sonra var olan ve belirlenen durum bakımından anlamlı olacaktır.
Kötü kullanma bakımından kusurla ya da kasten yapılan her hasar yönüyle tahliye koşuluna uyulmasını Yargıtay bir koşul olarak bu davaların açılmasında aramaktadır.
IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Kötü kullanma davası kiracıya karşı kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri, kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Zamanaşımı
Yapılan masraflar bakımından yapıla””””n alacak taleplerinde 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK Md. 146).
