“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
III. Aşırı ifa güçlüğü
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
I. Kira Bedeli Uyarlamanın Kapsamı
Kira sözleşmesi, iki taraflı edimlerin ve borçların ifasını gerekli kılan bir sözleşmedir. Öngörülmeyen, öngörülmesi beklenmeyen ve dikkate alınması sözleşme anında mümkün olmayan durumlar sebebiyle kira bedelinin de uyarlanması gerekebilir.
Kira bedeli uyarlama davaları, 2020 yılında ortaya çıkan Covid-19 Pandemisi ve sonrasında ekonomik dalgalanma ve taşınmaz fiyatlarında meydana gelen olağan dışı artışla birlikte ortaya çıkan bir gerekliliktir.
Kira bedelini uyarlama davası, ortaya çıkan reel enflasyon, satın alma gücü ve paranın değerinde meydana gelen değişim ile birlikte açılan bir dava türüdür.
II. Davanın Koşulları
1. Aşırı İfa Güçlüğü Söz Konusu Olmalıdır
Ortaya çıkan riskler ve özellikle parasal değerler bakımından ekonomik anlamda öngörülmesi mümkün olmayan, beklenmeyen ve sözleşme yapılması anında mevcut olmayan ve öngörülmesi de olanaksız olan bazı riskler ve güçlükler sebebiyle sözleşmenin beklendiği gibi ve amaçlandığı şekilde ifası mümkün olmayabilir.
Yapılan sözleşmenin amaca uygun ifası bakımından işlemin temelinin çökmesine neden olan olguların varlığı halinde hakimin müdahalesi söz konusu olur.
Sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan yeni durum ve gereklilikler çerçevesinde sözleşmenin önceki koşullara göre ifa edilmesi her iki taraf bakımından dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Özellikle kira değerlerinin çok cüzi hale geldiği ve uyarlamanın yapılmasını gerektirdiği haller de kiraya veren bakımından aşırı ifa güçlüğü teşkil eden durumlar arasında yer almaktadır. Mülkiyet hakkı bakımından sözleşmenin kurulduğu andaki koşullar ve kira bedeli ile devamı artık dürüstlük kuralına göre kiraya verenden beklenemeyecektir.
Edimler arasındaki denge her iki taraf bakımından bozulabilir ki özellikle enflasyonun ve paranın değer kaybının söz konusu olduğu ve taşınmaz değerlerinin öngörülemeyen bir şekilde artış kaydettiği ülkemiz koşullarında kiraya veren bakımından taşınmazını kiralamada devam eden kiralama itibariyle kira değerlerini uyarlamak söz konusu olacaktır.
2. Sözleşme Geçerli Bir Şekilde Kurulmuş Olmalıdır
Sözleşme hukuka uygun ve TBK hükümleri çerçevesinde geçerlilik taşımalıdır.
Aşırı yararlanma ve irade sakatlığı halleri gibi durumlar sözleşmenin kurulması bakımından söz konusu olmamalıdır.
3. Sözleşme Kurulduktan Sonra Beklenmeyen, Öngörülmeyen, Dikkate Alınması ya da Öngörülmesi Mümkün Olmayan Olağandışı Koşullar Söz Konusu Olmalıdır
İşlemin temelinden çökmesi için öngörülemez nitelikte olağanüstü durumlar olmalıdır.
Öngörülemezlik, sözleşme yapılması anında dikkate alınsaydı sözleşmenin yapımayacağı ya da başka bir şekilde yapılacağı durumları ifade etmektedir.
İşlemi temelinden sakatlayan ve çökerten olayların deprem, sel, tsunami, heyelan, pandemi, savaş, olağanüstü ekonomik kriz, para değerlerinde olağan dışı değişimler vb. olaylar olduğu kabul edilmektedir.
Sözleşmede beklenmedik durumlar bakımından “uyarlama hükümlerine” yer verilmişse sözleşmenin temelinden çökmesi de söz konusu olmayacaktır.
4. Yeni Koşullar Kiraya Veren Bakımından Edimin İfasını Güçleştirmeli ve Bunda Kendisinin Bir Kusuru Mevcut Olmamalıdır
Ortaya çıkan olumsuz durum bakımından kiraya verenin bir rolü ve ifa güçlüğü bakımından ondan kaynaklı bir eylem ve kusur söz konusu olmamalıdır.
5. Borçlu Edimini Yerine Getirmemiş Olmalı ya da Haklarını Saklı Tutarak İfa Etmiş Olmalıdır
III. Uyarlama Davasının Sonuçları
TBK Md. 138 gereğince taraflar uyarlama isteyebilmektedir. Sadece kiraya veren değil kiracı da uyarlama talep edebilir.
Uyarlama, edimlerin dengelenmesi amacıyla yapılır ve bu kapsamda edim yükümlülüğü azaltılır ya da diğer tarafın edimi artırılır. Uyarlama bakımından ifa şekli ve edimlere dair diğer hususlar da dava konusu olabilir.
Özellikle ekonomik kriz zamanlarında borçlu bakımından uyarlama talepleri gündeme gelir.
Hakim uyarlamayı seçimlik bir hakka binaen değil TBK Md. 138 kapsamında kararlaştırır. Sözleşme içeriği bu kapsamda değiştirilebilir ve edimlerin niteliğinde değişmeler yapılabilir.
Uyarlama davası bir tespit davası olup, kullanılmakla sonuç doğurur.
IV. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira uyarlama davası kiracı veya kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri, kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
UYARLAMA DAVASI HER ZAMAN AÇILABİLİR. Beklenmeyen ve sonradan ortaya çıkan durumlara dair olan bu davanın açılması bakımından bir zaman sınırlaması kanunda öngörülmemiştir.
Kira uyarlama davalarında ödenecek harç, uyarlama sitenilen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplam bedelidir. Nisbi harca göre hesaplama yapılır.
