6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352/2- (…)
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
(…) ”
Kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesine bağlı olarak iki haklı ihtarnamesi sonrasında kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi bakımından belirli koşullar gereklidir:
- Kira sözleşmesi konut ve çatılı işyeri kiralamasına ilişkin olmalıdır.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye TBK’da düzenlendiği yer ve madde itibariyle uygulamaya konu olabilecek kiralananlar sınırlandırılmış ve sadece konut ve çatılı işyeri kiralaması ile tahdit edilmiştir.
Bu sebeple uyuşmazlığa uygulanacak yasa maddesini tayin etmekte öncelikle kiralananın vasfını belirlemek gereklidir.
II. Kira Bedelini Ödemede Temerrüt Söz Konusu Olmalıdır
İki haklı ihtarın uygulanabileceği ödemeler “kiralama bedeli” ile sınırlıdır. Aidat ödemesi haklı ihtar konusu olmaz ki bununla ilgili 634 sayılı Kanun gereğince takibat yapılabilir ya da ödemeyi yapan kiraya veren tarafından kiracıya karşı alacak davası açılabilir.
III. Ödeme Yapmayan veya Yapmamış Olan Kiracıya “İki Haklı İhtarname” Gönderilmelidir
İhtarnamenin belirli nitelikleri taşıması gerekir:
1. İhtarname YAZILI olmalıdır.
İhtarname posta yoluyla, Noter tebligatı ile kişisel bir uyarı niteliğinde postayla da gönderilebilir. Noter ihtarnamesi zorunlu değildir. İhtarnamenin borca ilişkin olduğu açıkça metinde yer almalıdır ve neyi içerdiği konusunda tartışma bulunmamalıdır.
2. İhtarnamenin Gönderilmesi Haklı Olmalıdır.
Kira bedelinin yıllık olarak belirlendiği ve ödendiği bir durumda iki haklı ihtarname gönderilmesi uygulama alanı bulamaz.
İhtarnamenin tebliğinden önce ödeme yapılmamış olmalıdır, tebliğden önce yapılan ödeme ihtarı haksız kılar.
Kiraya verenin muaccel borcun ödenmesi için icra dairesi vasıtasıyla yapacağı icra takibi işlemi de ödeme emrini tebliği ile haklı ihtar niteliğindedir.
İhtarnamelerin her ikisi de aynı kira yılına ait olmalıdır.
Kira bedelindeki ve demeye konu bedeldeki uyuşmazlık gönderilen ihtarnamenin haklılığını etkilemez.
Ödeme yapılmamasına konu iki haklı ihtarname bakımından 30 günlük ödeme süresi verilmesine ihtiyaç bulunmamaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur.
3. İki haklı İhtarname Kanunda Belirlenen Süre İçerisinde Yapılmalıdır.
*1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarname kira süresi içerisinde gönderilmelidir.
* Kira süresi 1 yıl ise haklı ihtarnameler bu süre içerisinde gönderilmiş olmalıdır.
*Kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreli ise kiralamanın başlangıç tarihinden itibaren 1 yıllık süreler işlemeye başlar ve her bir yıl için iki haklı ihtarın var olup olmadığı esas alınır.
*Yıllık ödenenen kira bedelleri bakımından iki haklı ihtarın koşulları oluşmaz.
*Aylık ödenenen kira bedellerinde gönderilen ihtarname muaccel olan kira bedeline ilişkin olmalıdır ve kira bedeli bölünerek iki ayrı ihtarnamenin konusu yapılamaz.
IV. Dava Süresinde Açılmış Olmalıdır
1 yıllık ve daha kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 AY içinde; daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 AY içerisinde dava açılmış olmalıdır.
Süre gelmeden dava açılması mümkün olmayacağı gibi kanunda belirlenen müddet dolmadan da dava açılamaz.
İki haklı ihtarnamenin muaccel olan kira bedellerinin ödenememesi sebebiyle gönderilmesi halinde kira süresinin veya kira yılının bitmesini beklenmesi kuralı kanunda öngörülmüştür.
Davanın süresinde açılıp açılmadığı kamu düzeninden olup Mahkemece re’sen incelenmesi ve gözetilmesi gereken bir konudur. Bu sebeple iki haklı ihtarname gönderilmesinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve bitiş tarihinin bilinmesi davanın yasal süresinde açılıp açılmadığının Mahkemece belirlenmesi bakımından da önem taşımaktadır.
1 Ay süre hak düşürücü bir süredir ve bu sürede açılmayan davayı sonradan açmak mümkün değildir.
GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki bakımından kesin yetki söz konusu olmayıp, HMK Md. 12 uygulanam imkanı bulmaz ve bu dava kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.
Dava değeri dava açılmasında önem arz etmez.
Basit yargılama usulü uygulanır.
Davalı hakkında iki haklı ihtarname gönderilmesi sebebiyle tahliye davasına icra mahkemesinde bakılamaz, görev yönüyle Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve bu şekilde önüne gelen bir davada İcra Mahkemesi görevsizlik kararı vermelidir.
HARÇ ÜCRETİ
492 sayılı Harçlar Kanunu Md. 17 gereğince tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınması gereklidir. Bu davalarda Dava Değeri gösterilmesi de zorunludur.