Kiralama belirli bir süreye göre yapılan ve karşılığında kira bedeli ödemeyi gerekli kılan bir kira sözleşmesine dayanır. Bu bakımdan TBK’nda kiralananın erken tahliyesine bağlı olarak bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kiracı sözleşme süresine uymadan veya fesih dönemlerine uymadan kiralananı erken boşaltarak tahliye ettiğinde makul bir tazminat ödemek durumunda kalır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
“IV. Kiralananın kullanılmaması
1.Genel olarak
MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
“II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1.Genel olarak
MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
3. Taşınır kiralarında
MADDE 330- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.”
I. MAKUL SÜRE TAZMİNATI
*Kiracının süresinden önce sözleşmeyi feshederek kiralananı geri vermesi,
*Kiracının fesih dönemine uymadan kira sözleşmesini feshederek kiralananı geri vermesi,
Hallerinde makul süre tazminatı söz konusu olur.
Fesih haleri yukarıda sayılan TBK Md. 328/1-2 ve 329/1 ve 330/1-2 maddelerinde düzenlenmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolmadan kiralananın sözleşme feshedilerek kiraya verene tesliminde tazminat hakkı doğar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemlerine uyulmadan sözleşmenin feshedilmesi ve kiraya verene kiralalanın teslimi gerekir.
Belirtilen haller HAKSIZ FESİH HALLERİ olarak kabul edilir ve sözleşmeye aykırı davranışın bir sonucu olarak da kiraya veren tazminat alma hakkını kazanır.
Bunun yanında TBK Md. 112 ve 52 hükmü gereğince kiraya veren de yeninden kiralama konusunda gerekli gayreti göstermeli ve haksız fesih ile ortaya çıkan zararın artmasına sebep olmamalı ve zararı gidermek için gerekli gayreti göstermelidir. Kiraya verenin zararın artmasına sebep olan kusurundan sorumlu tutulması da söz konusudur.
Kiraya veren davacının zararı, tahliye dilme tarihinden itibaren aynı koşullarda kiralananın yeninden kiraya verilmesine kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelininden ibaret olduğu Yargıtayca kabul edilmektedir.
Kiracı haksız fesih işlemi bakımından ortaya çıkacak tazminat yönüyle;
*TBK Md. 325 hükmüne göre anahtarı teslim etme tarihine kadar kira bedelinden,
*Anahtarı teslim etme tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürede ortaya çıkacak bedelden,
Sorumludur.
Sözleşmeyi haklı nedenle fesheden kiracı erken tahliye sebebiyle makul süre kira bedelinden sorumlu olmaz.
Sözleşmede belirlenen fesih ihbar sürelerine öncelikle uyulması gerekir.
İhbar süresine uyulmadan bildirimsiz fesihte bulunulması halinde cezai şart mevcutsa makul süre tazminatına hükmolunmaz.
Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin 3 AY olduğu kabul edilmektedir.
Sözleşmede İhbar Yükümlülüğü Mevcutsa
Sözleşmede kiracıya, kiralananı erken tahliye etmesi halinde ihbar yükümlülüğü yüklenmişse sözleşmenin bu kuralına uyulmak durumdadır.
Tahliye sonrasında kiralananın teslimi de gerekir ve kiracı bunu teslimle yükümlüdür.
Tahliye tarihi ve teslim tarihi konusunda çekişmeli ve ispat etmeye yarar yeterli kanıt söz konusu olamayabilir. Tahliye ve anahtarı teslim bakımından kiracı ileri ürdüğü hususları ispat edemezse kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar edilmesi gerekir.
Anahtar teslimi yapılmadığı sürece kiralananın halen kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kiracı anahtarı bizzat kiraya verene teslim edebilir ya da noter veya mahkeme vasıtasıyla tevdi mahalli tayin ettirmek suretiyle de teslimi gerçekleştirebilir.
Kiralananın tahliye edildiğine dair bildirim veya ihtarnamenin tebliğ tarihi tahliye tarihidir.
II. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Erken boşaltma sebebiyle tazminat davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Zamanaşımı
Erken tahliye kaynaklı kira bedeli tazminatında 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK Md. 146).
20 Responses
Merhaba efendim, tahliye taahhütnamesine dayalı sulh huk davamız devam ederken kiracı evi haber vermeden tahliye etti. Erken tahliyeden kaynaklı 3 aylık kira bedeli cezası sözleşmede yazıyor. Bundan sorumlu olur mu, maddi olarak çok çok zor durumdayız. Bunun için dava mı açmamız gerekir. Cevap yazarsanız çok sevinirim. Hayırlı günleriniz olsun.
geçmiş olsun murat bey evet tbk da bununla ilgili hüküm var dava açmanız gerekmektedir.
Merhabalar ben devlet memuruyum 20 gün önce kiralamış olduğum daireden şahsıma ait lojman çıkması sebebiyle çıkmak istiyorum. Ev sahibim kendisi de avukat ancak henüz kendisi ile görüşmedim. Evden tahliye ettiğim takdirde cezai sorumluluğum ne olur yardumcı olur musuz
merhabalar arda bey ev sahibi ile görüşmeniz üzerine bir karar vermenizi tavsiye ederiz. boşta geçen süreye ilişkin ev sahibinin hakları mevcut erken yorum yapmak doğru olmaz
Merhaba efendim bir konuda yardımınıza ihtiyacım var cevap verirseniz çok sevinirim. Ev sahibim evi sattı ve benim 15 ocak tarihine kadar sözleşmem mevcut ve evi yeni alan kişi buraya kızının geleceğini öne sürerek benim çıkma mı istiyor benim ne yapmam gerekiyor yardım ederseniz sevinirim.
Evi satın alan yeni malik satıştan itibaren 1 aylık yasal süre içerisinde tarafınıza ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin olarak yazılı bildirimde bulunmuş ise ve size evi tahliye etmeniz için 6 aylık süre vermiş ise kanunen tahliye hakkını kazanmış olacaktır. Derhal evi boşaltmanızı isteyemez.
Merhaba efendim, altta belirttiğim sorumu cevaplamanızı rica ederim.
Sözleşme maddesinde “kiracı mecuru boşaltmak istedi takdirde, 3 ay evvelinden kiralayana mecuru tahliye edeceğini yazılı şekilde bildirmek zorundadır” yazılı. Kiracı sözleşme süresine uymayan, fakat bu maddeye uyarak yapacağı Erken Tahliye sebebiyle makul süre tazminatından sorumlu olur mu ?
Normal koşullarda bu durum, kira sözleşmesinin bitmesinden önce 3 aylık süre zarfını kastetmektedir. Lakin 1 yıllık belirli kira sözleşmesi içerisinde erken tahliye durumu mevcut ise tarafına tazminat davası açılabilecektir.
Merhaba, bu alacak tazminat davasını kiracı çıktıktan sonra ne kadar sürede açmamız şartı var.
Merhabalar aşağıdaki sorumu cevaplar mısınız?
Eylül başı 10 aylık sözleşmeli ev kiraladık . Ama ev hiç umduğumuz gibi çıkmadı.
1)Daha 2. Günde evi böcekler basmış halde bulduk
2) bir oda , yapı sebebiyle hiç geçmeyen iğrenç bı koku barındırıyor ve geçmesi mümkün değil
Bu tarz bir kaç tane daha olay var.
Kirayı peşin verip bir kira da depozito ödedik. Sözleşmeyi feshetme hakkımız var mı?
Ev sahibi sözleşme bitene kadar duracaksınız diyor. Şimdiden teşekkürler.
Haklı fesih hakkınız mevcut. Evden beklenen fayda sağlanamadığı için ihtiyacı karşılamayan bir durum söz konusu. Eksikliklerin giderilmesi adına zorunlu masrafları bildirip doğrudan kiradan kesebilir. Yada sözleşmeyi fesih edebilirsiniz.
Merhabalar Hocam.
Yeni daire tutup 1 yıllık tahliye taahhüdname imzaladım fakat sonradan bina yöneticisiyle konuştuğumda binanın 6 ay içinde kesin bir şekilde kentsel dönüşüme gireceğini ve binanın boşaltılacagi söylendi.
Ben sözleşme yaparken bu bana söylenmedi ve sözleşme tarihinden ilk 1 yılım dolmadan 7-8 ay sonra çıkmak zorunda kalacam. Bu durumda benim haklarım nelerdir. Kalan 4 ayın kira bedeli emlak ücreti depozito ve taşınma ücretlerini talep edebilir miyim
2 yıldır kirada kaldığım evi ev sahibi sattı satın alan şahıs ihtiyaç nedeni kendisinin kalacağından bahis ile tahliye için noterden ihtarname çekti. 6 aylık süre sonunda evi boşaltamadığımız için arabulucuya başvurdu. Arabulucu da kendisinin mağdur olduğunu ve bu eve girmesi gerektiğini söyleyerek kendini acındırdı. bizde arabulcuda anlaşarak bir tarih belirleyip o tarihte ev sahibi mağdur olmasın diye evi tahliye ettik ancak 1 ay geçmeden ev sahibi evi başka birine kiraya verdi bizi kandırdı .Biz kendisinden nasıl hukuki haklarımızı alabiliriz tazminat davası açabilirmiyiz kazanma şansımız nedir
Ev sahibinizin taşınmazı başkasına kiraya vermiş ise kişiye tazminat davası açabilirsiniz. Son ödediğiniz kira bedelinin en az 1 yıllık ücreti değerinde tazminat bedeli ödenmesi yönünde karar verilecektir.
Merhabalar Arkadaşımın 3 yıldır oturan dükkan kiracısı vardı erken boşaltmak istedi ama bunun için hava parası istemiş bunları da fazlasıyla yaptı hava parasını verdi ek paralarda verdi .
Birde dükkan sahibinden kiracı, söz ver kendin oturacaksın başka kimseye kiraya vermiyeceksin gibisinden söz verdittirmiş yoksa anahtarını vermeyeceğini söylemiş bunları da yapmış ses kaydı almış şimdi de beni zorla çıkardı gibisinden dava açmış ama asla zorla bi şey yok böyle bi kanıtı da yok yani açıkçası para almak istiyor haksız yere ne yapmamız gerekli bilgi verirseniz memnun olurum şimdiden teşekküler
Ses kaydı alındığı zaman 2 tarafın da izni yoksa ses kaydı geçerli bir delil değildir. Mahkemeden veyahut arabulucu aşamasında ihtiyaç nedeniyle tahliye yapılmamış ise taşınmaz başkaca kişiye kiralanabilir. Zorla tahliye edildiğini ilişkin dava açmış olması bu durumun gerçek olduğunu göstermemektedir. Daha detaylı görüşme için iletişim numaralarımızdan bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Merhaba, Haziran başında konut kiraladım ve çeşitli sebeplerden dolayı ekim sonu evi tahliye ediyorum. Evden ayrılacağımı da 1 ay öncesinden yani eylül sonu belirttim. Emlakçı iki aylık kira bedelindeki depozitomu başka bir kiracı bulunamazsa geri vermeyeceğini söylüyor. bu durumda ne yapabilirim. haklarım neler. aynı şehirdeki başka bir eve taşınıyorum, kız arkadaşımın bulduğu yeni iş yerine daha yakın oturabilmek amacıyla.
Üstekki yazıma ek olarak. emlakçı evi boşalttığımı / boşaltacağımı ev sahibine iletmediğini. bana destek olmak amacıyla bi an önce kiracı aradığını belirtti. ancak 38bin lira olan kira bedelimi 45 bine yükselterek o şekilde kiralayacağını belirtti. ve son olarak evi henüz sahibinden gibi bir siteye ilana koymadı. ofise gelenlere birinci ağızdan söyleyerek kiralamaya çalışıyor. bütün bu konuşmalar ve iletişimler telefonla gerçekleşti.
merhaba. haziran 2024te standart bir kira sözleşmesi imzaladığım konutu ekim sonu itibari ile kız arkadaşımın iş yerine daha yakın bi yere oturmak amacıyla tahliye ediyorum. emlakçıya eylül sonu yani 1 ay öncesinden bu sebepleri belirterek ekim sonu çıkacağımı belirttim. yakın zamanda evi boşalttıktan sonra depozitomu talep ettiğimde yeni bir kiracı bulunamazsa doğan zarara karşılık 2 aylık kira bedeli olan depozitomun bana verilmeyeceği belirtildi. bu durumda haklarım neler, depozitomu almak için yapabileceğim bir şey var mıdır?
Üstekki yazıma ek olarak. emlakçı evi boşalttığımı / boşaltacağımı ev sahibine iletmediğini. bana destek olmak amacıyla bi an önce kiracı aradığını belirtti. ancak 38bin lira olan kira bedelimi 45 bine yükselterek o şekilde kiralayacağını belirtti. ve son olarak evi henüz sahibinden gibi bir siteye ilana koymadı. ofise gelenlere birinci ağızdan söyleyerek kiralamaya çalışıyor. bütün bu konuşmalar ve iletişimler telefonla gerçekleşti.
Teşekkürler
Merhaba sözleşme bitiminden 3 ay önce evden çıkan kiracıya karşı açacağımız dava öncesinde kiracıya ihtarname çekme ve ya arabuluculuk yapılması şartı var mıdır çok acil cevaplarsanız minnettar olurum 🙏