Kiralama belirli bir süreye göre yapılan ve karşılığında kira bedeli ödemeyi gerekli kılan bir kira sözleşmesine dayanır. Bu bakımdan TBK’nda kiralananın erken tahliyesine bağlı olarak bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kiracı sözleşme süresine uymadan veya fesih dönemlerine uymadan kiralananı erken boşaltarak tahliye ettiğinde makul bir tazminat ödemek durumunda kalır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
“IV. Kiralananın kullanılmaması
1.Genel olarak
MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
“II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1.Genel olarak
MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
3. Taşınır kiralarında
MADDE 330- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.”
I. MAKUL SÜRE TAZMİNATI
*Kiracının süresinden önce sözleşmeyi feshederek kiralananı geri vermesi,
*Kiracının fesih dönemine uymadan kira sözleşmesini feshederek kiralananı geri vermesi,
Hallerinde makul süre tazminatı söz konusu olur.
Fesih haleri yukarıda sayılan TBK Md. 328/1-2 ve 329/1 ve 330/1-2 maddelerinde düzenlenmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolmadan kiralananın sözleşme feshedilerek kiraya verene tesliminde tazminat hakkı doğar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemlerine uyulmadan sözleşmenin feshedilmesi ve kiraya verene kiralalanın teslimi gerekir.
Belirtilen haller HAKSIZ FESİH HALLERİ olarak kabul edilir ve sözleşmeye aykırı davranışın bir sonucu olarak da kiraya veren tazminat alma hakkını kazanır.
Bunun yanında TBK Md. 112 ve 52 hükmü gereğince kiraya veren de yeninden kiralama konusunda gerekli gayreti göstermeli ve haksız fesih ile ortaya çıkan zararın artmasına sebep olmamalı ve zararı gidermek için gerekli gayreti göstermelidir. Kiraya verenin zararın artmasına sebep olan kusurundan sorumlu tutulması da söz konusudur.
Kiraya veren davacının zararı, tahliye dilme tarihinden itibaren aynı koşullarda kiralananın yeninden kiraya verilmesine kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelininden ibaret olduğu Yargıtayca kabul edilmektedir.
Kiracı haksız fesih işlemi bakımından ortaya çıkacak tazminat yönüyle;
*TBK Md. 325 hükmüne göre anahtarı teslim etme tarihine kadar kira bedelinden,
*Anahtarı teslim etme tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürede ortaya çıkacak bedelden,
Sorumludur.
Sözleşmeyi haklı nedenle fesheden kiracı erken tahliye sebebiyle makul süre kira bedelinden sorumlu olmaz.
Sözleşmede belirlenen fesih ihbar sürelerine öncelikle uyulması gerekir.
İhbar süresine uyulmadan bildirimsiz fesihte bulunulması halinde cezai şart mevcutsa makul süre tazminatına hükmolunmaz.
Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin 3 AY olduğu kabul edilmektedir.
Sözleşmede İhbar Yükümlülüğü Mevcutsa
Sözleşmede kiracıya, kiralananı erken tahliye etmesi halinde ihbar yükümlülüğü yüklenmişse sözleşmenin bu kuralına uyulmak durumdadır.
Tahliye sonrasında kiralananın teslimi de gerekir ve kiracı bunu teslimle yükümlüdür.
Tahliye tarihi ve teslim tarihi konusunda çekişmeli ve ispat etmeye yarar yeterli kanıt söz konusu olamayabilir. Tahliye ve anahtarı teslim bakımından kiracı ileri ürdüğü hususları ispat edemezse kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar edilmesi gerekir.
Anahtar teslimi yapılmadığı sürece kiralananın halen kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kiracı anahtarı bizzat kiraya verene teslim edebilir ya da noter veya mahkeme vasıtasıyla tevdi mahalli tayin ettirmek suretiyle de teslimi gerçekleştirebilir.
Kiralananın tahliye edildiğine dair bildirim veya ihtarnamenin tebliğ tarihi tahliye tarihidir.
II. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Erken boşaltma sebebiyle tazminat davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Zamanaşımı
Erken tahliye kaynaklı kira bedeli tazminatında 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK Md. 146).
