Devre Mülk Nedir?

Sınırlı ve zamanı belirli tatil ve kullanım olanağı sunan ve satın alan kişiye ayni ve şahsi hak sağlayan mesken nitelikli bağımsız taşınmazlar üzerinde kurulan bir sistemdir. Devre mülk mülkiyet hakkına dayanan ve dayanmayan sistemler şeklinde, düzenlendiği mevzuata göre uygulama alanı bulabilmektedir.

“Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir” (Kat Mülkiyeti Kanunu Md.57).

Devre mülk, müşterek mülkiyete imkan veren bir haktır. Devre mülk hakkının resmî senetle kurulması hak kaybına uğramamak bakımından önemlidir ve tapu kaydında devre mülk hakkı irtifak hakkı olarak işlenir. Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre devre mülk hakkı irtifak hakları sütununa tescil edilir. 

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’ne göre devre mülk hakkı 634 sayılı Kanunda düzenlenen hakkı ifade ederken, devre tatil sözleşmesi “Bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmeleri” ifade eder.

Devre mülk ve devre tatil başlıkları farklı kanunlarda düzenlenmiştir. Ancak bu konuda farklı usul ve işlemler söz konusu olabilmektedir. Devre mülk düzenlemesi genel çerçeveyi belirlemektedir. Ayrıca Yönetmeliklerde düzenleme yapılmıştır.

Devre mülk hakkı ayni bir hak olup herkese karşı ileri sürülebilir. Devre tatil hakkı ayni bir hak olmayıp şahsi niteliktedir ve sadece borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Bu ayrım devre mülk sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını zorunlu kılarken, devre tatil sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile sınırları çizilmiş olan bu haklar bakımından katlı ya da müstakil meskenler hakkın konusu olabilir ve işyeri, arsa ve tarla gibi taşınmazlar bu uygulamaya dahil değildir.

Devre Mülk Hakkı Nasıl Kazanılır?

Devre mülk hakkı, satın alma ile tapuya tescil edilmek suretiyle edinilmesi gereken eşyaya bağlı haktır ve kişiye taşınmazı kullanma ve bununla bağlantılı yasada düzenlenen ayni hakları sağlar. Devre mülk hakkı sözleşme ile kurulur ve devre mülk satın alan kişiye devre mülk hakkı tanınan yer teslim edilmeden cayma hakkının kullanımı mümkün değildir ve bu hakkın kullanımı için devre mülk hakkına konu taşınmaz malike/hak sahibine fiilen teslim edilmiş olmalıdır.

Devre mülkün ortak sahipleri, kendilerinde olan kullanım süresinden feragat etme ya da bunu başkasına devretme hakkına sahiptir.

Devre mülk hakkı yılın belirli dönemlerine göre kullanılabilmeli ve 7 günden daha az süreli olmamalıdır.

Devre Mülk Satın Almak Mantıklı Mı?

Devre mülk bir yere bağlı olarak tatil ve sağlanan olanaklardan istifadeye imkan sağlar. Devre mülk hakkının konusu olan yerin nitelikleri ve işletme şekli bunda belirleyicidir. Devre mülk edinilirken iyi araştırılmalı özellikle devre mülk tesislerinin işletilme şekli dikkate alınmalı, şikayetler incelenmeli, konaklayanlardan görüş alınmalı ve tesis yerinde görülmeden sözleşmeye taraf olunmamalıdır.

Devre mülk tapuda tescil edilmek suretiyle edinilmelidir. Tapuya tescil söz konusu olmadan devre mülk sözleşmesi yapmak mantıklı ve rasyonel değildir ve edinilen dere mülkün tesliminde sorun yaşanabileceği dikkate alınmalıdır. Devre tatil sözleşmeleri ise tapuya tescil edilmez ve kişiye şahsi bir hakkın kullanımı imkanı sağlar.

Diğer yandan devre mülk dezavantajları ve avantajları olan bir mülktür. İkisi arasındaki farklar incelenmelidir.

Ortak kullanıma konu bir yerden istifade etmenin olumsuzlukları ve olumlu yönleri birlikte değerlendirilmeli ve özellikle tatil yeri hüviyetindeki devre mülklerin ediniminin belirli bir zaman ve yere bağlı olarak tatil yapmayı beraberinde getireceği gözetilmelidir.

Son dönemde ülkemizde en çok mağduriyet yaşanan alanlardan bir tanesi de devre mülk satın almadır. Özellikle sözleşme ve tapuya tescil yapılmadan satılan taşınmazları kullanım hakkı, yine tapuya tescil edilse dahi fiilen teslim edilmeyen ve inşası yapılmayan konaklama yerleri sebebiyle binlerce kişi mağdur edilmiştir. Aynı kişiler tarafından belirli yerlerde kurulan ve sunulan hizmetler ve termal tatil olarak pazarlanan bu hizmetler sebebiyle dolandırıcılık vakalarının arttığı, insanların mağdur edildiği bilinmektedir.

Açıklanan sebeplerle devre mülk satımına konu yerin çok yönlü değerlendirilmesi ve satan firma ya da kişilerin güvenilir olması ve bu kişilerin geçmişlerine dair bilgi edinildikten sonra sözleşmeye taraf olunması mağduriyetinizi önleyecektir.

Devre Mülk Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Devre mülk sözleşmesi devre mülk hakkını sağlayan kurucu sözleşmedir. TMK’nın 706’ncı maddesine göre “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Devre mülk satış sözleşmeleri de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Tapuda kayıtlı taşınmazın satışının TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olduğundan, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen ve taşınmazın müşterek payına bağlı bir haktır. Bu hak da taşınmazın aynına ilişkin olduğundan satışının resmi şekilde yapılması zorunludur.

Devre Mülk Hakkı Miras Bırakılabilir Mi?

Kat Mülkiyet Kanunu m.58/3 gereğince, “Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.”

Eşyaya bağlı bir hak olan devre mülk hakkının kişinin ölümüyle yasal mirasçılarına intikal etmesi mümkündür ve miras konusu bir haktır. Kullanım hakkı ve elde edilen gelir varsa bundan alma hakkının mirasa konu olması gereklidir. Ülkemiz koşulları ve kanuni düzenlemeler bakımından bu hakkın hak sahibinin ölümüyle mirasçılarına intikaline engel bir hal bulunmamaktadır.

Devre Mülkten Cayma Hakkı Var Mı?

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/6’ya göre, “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.”

Konu hakkında son alınan Yargıtay Kararlarına göre de tüketiciye teslim işlemi yapıldıktan sonra cayma hakkı kullanılabilir. Bu sebeple tüketici cayma hakkını kullanabilmek için fiilen devre mülke/tatile konu mesken teslim edilmiş olmalıdır ve satın alan kişi neresinin kendisine tahsis edildiğini ve satın almaya konu olduğunu bilmelidir ve teslim alamdan önce muayene edebilmelidir.

Devre mülk sözleşmeleri tecrübe ve muayene koşuluna bağlı sözleşmelerdir. (TBK m:249-252). Fiili teslim ve kullanıma kadar sözleşme hükümleri askıda olup tüketicinin cayma hakkı mevcuttur ve bu hak teslimden itibaren başlar. Tecrübe ve muayene koşulu gerçekleşmediği sürece de tüketici her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih talebi ise aynı zamanda devre mülke ilişkin taşınmazın geri verilmesini, diğer bir deyişle de tapu iptali ve taşınmazın satıcı adına tescil talebini de kapsar.

Satın almayla hak sahibi olan tüketici, kendi devre mülkünde, kendi döneminde kalmadığı, kiraya vermediği, kendi rızası ile tecrübe ve muayene etmediği sürece cayma hakkını fiilen kullanması mümkün olmaz ancak tüketici bu halde fiilen sözleşmeyi genel hükümlere göre her zaman feshedebilir. Cayma hakkını kullanmak ve süreler bakımından satışı yapan firma ya da kişinin fiilen taşınmazın hak sahibine teslim edildiğini ispatlaması ya da teslim alınmamasının kendisinde kaynaklanmadığını ortaya koyması gereklidir.