Kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde inşa edilen bir yapının (örneğin apartman, site vb.) bağımsız bölümlerinin (daire, dükkân, ofis gibi) malikleri tarafından mülkiyet hakkı ile sahip olunmasını sağlayan, tapu siciline tescil edilen özel bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir ve sadece yapı kullanıma hazır (iskan almış) haldeyken kurulabilir.
- Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyeti, yalnızca binanın bağımsız bölümlerine (örneğin daire, dükkân) kurulabilir. Ortak alanlar kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir.
- Kat Maliki: Bağımsız bölümün tapuda sahibi olan kişidir. Hem bağımsız bölümde hem de ortak alanlarda hak ve borçlara sahiptir.
- Ortak Alan: Merdiven, çatı, asansör, bahçe, kalorifer dairesi gibi bölümler tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.
- Kat İrtifakı: Henüz bina tamamlanmadan, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulan geçici bir mülkiyet türüdür. Yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülmelidir.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için:
- Yapı fiilen tamamlanmış olmalı (iskan ruhsatı alınmış olmalı),
- Binada birden fazla bağımsız bölüm bulunmalı,
- Yapının mimari projesi, yönetim planı ve bağımsız bölümlere ait metrekarelerin belirtilmiş olması gerekir,
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalı ve tüm evraklar ibraz edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Ve Hukuki Düzenlemeler
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türkiye’de bir arsa üzerine inşa edilen binaların bağımsız bölümlerine malik olmayı, ortak alanların kullanımını, yönetimini ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen özel bir kanundur. İlk olarak 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiştir ve 634 sayılı yasa olarak yürürlüktedir.
Özellikle 1960’lardan sonra kentlerimizde yoğunlaşan nüfusun barınma sorununa çözüm bulmak ve gecekondulaşmaya çözüm üretmek amacıyla çıkarılan bir kanun olup, sonrasında kentsel yerleşimin temeli haline gelen bir yasa olmuştur. Kanun çok kapsamlı hükümler içerse de modern kentsel yaşama göre yeniden düzenlenmesi gerektiği görülmektedir.
- Kat Malikleri Kurulu, tüm maliklerin oluşturduğu karar organıdır. Olağan olarak yılda bir toplanır.
- Yönetici, kurul tarafından seçilir ve apartmanın işleyişinden sorumludur. Yönetim planı, apartman anayasasıdır.
- Kararlar, genellikle oy çokluğu ile alınır. Ancak bazı özel durumlar için (örneğin yapı değişiklikleri) oybirliği gerekir.
Bu Kanun ile bağlantılı olarak Konut Kapıcıları Yönetmeliği yürürlüğe konulmuştur.
Toplu Yapılar ise Kanun’da ayrıca düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Hakkında Haklar Ve Sorumluluklar
Kat Mülkiyetinin Sağladığı Haklar
Bağımsız tasarruf hakkı: Malik, dairesi üzerinde kiralama, satış, ipotek gibi işlemler yapabilir.
Ortak alanlardan faydalanma hakkı: Kat maliki, ortak alanlardan eşit ve amaca uygun şekilde yararlanır.
Oy hakkı ve yönetim: Kat malikinin oy hakkı vardır ve apartman/site yönetimine katılabilir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Ortak giderlere (temizlik, bakım, güvenlik, onarım vb.) katılmak,
Yönetim planına ve apartman kurallarına uymak,
Diğer kat maliklerinin hakkını ihlal etmemek (gürültü, koku, tadilat gibi konularda dikkatli olmak),
Ortak alanlara zarar vermemek.
Kat Mülkiyetine İlişkin Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Kat mülkiyetine ilişkin uygulamada karşılaşılan sorunlar hem bireylerin mülkiyet haklarını hem de toplu yaşam kurallarını yakından ilgilendiren ve mahkemelerde sıkça dava konusu olan meselelere dayanmaktadır.
1. Bağımsız Bölüm ve Ortak Alan Ayrımında Yaşanan Sorunlar
- Ortak alanların izinsiz kullanımı: Kat maliklerinden biri otopark, depo, çatı, asansör boşluğu gibi ortak alanları kendi kullanımına tahsis edebiliyor. Bu durum diğer maliklerin haklarını ihlal ediyor.
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkın bilinmemesi: Tapuda hâlâ kat irtifakı bulunan yerlerde bazı kişiler kat mülkiyeti kurulduğunu zannederek bağımsız bölümde hak iddia edebiliyor.
2. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Sorunları
- Yönetim planına aykırı kararlar: Bazı apartmanlarda yönetim planı hiç oluşturulmamış ya da alınan kararlar bu plana aykırı oluyor.
- Oy çokluğu ile oy birliği arasındaki farkın bilinmemesi: Örneğin ortak yerlerin amacı dışında kullanımı için oy birliği gerekirken çoğunlukla oy çokluğu ile karar alınması ileride iptal davasına neden olabiliyor.
- Yönetici seçimi ve denetimi: Yönetici seçiminin usule uygun yapılmaması, hesap vermemesi, harcamaların şeffaf olmaması büyük sorunlar yaratıyor.
3. Aidat ve Gider Paylaşımı Sorunları
- Aidatların ödenmemesi: Özellikle bazı kat maliklerinin aidat ödememesi apartman giderlerinin karşılanamamasına neden oluyor.
- Ortak giderlerin adaletsiz dağıtımı: Dükkanlar ya da daha büyük metrekareli dairelerin daha az gider ödemesi yönündeki yönetim planları tartışma yaratabiliyor.
- Kiracının değil, malikin sorumlu olması: Kanuna göre aidat borcundan doğrudan malikin sorumlu olduğu unutulabiliyor.
4. İzin Verilmemiş Değişiklik ve Tadilatlar
- Cephe değişiklikleri: Balkona cam balkon yapılması, bina dış cephesinin boyanması gibi değişiklikler tüm maliklerin rızası olmadan yapılamaz.
- Bağımsız bölüme müdahale: Ortak tesisattan izinsiz su-elektrik çekilmesi, daire içinin yapısal olarak değiştirilmesi (örneğin taşıyıcı kolonların kesilmesi) ciddi sorunlara ve hatta cezai sorumluluklara yol açabilir.
5. İşyerine Dönüştürme ve Gürültü Problemleri
- Meskenin işyeri yapılması: Kat mülkiyeti tapusunda mesken olarak görünen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması (örneğin ofis, güzellik salonu, klinik) tüm kat maliklerinin iznini gerektirir.
- Gürültü ve rahatsızlık: Özellikle alt veya üst katlarda yapılan tadilatlar, yüksek sesle müzik veya çocuk oyunları nedeniyle kat malikleri arasında husumetler doğabiliyor.
6. İcra ve Dava Yoluyla Tahsilatlar
- Aidat borçlarının icra takibiyle tahsili: Bazı maliklerin uzun süre aidat ödememesi durumunda icra takibi başlatılması sık görülen bir yöntemdir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dava açılması: Ortak alanın amacı dışında kullanılması veya maliklerin haklarının ihlali durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması mümkündür.