Kat İrtifakı, bir arsanın üzerine inşa edilmekte olan ya da inşa edilmesi planlanan bir binada, bağımsız bölümler için kurulan ve tapu siciline işlenen bir mülkiyet türüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler (örneğin daireler, dükkânlar, ofisler) için kurulan bir irtifak hakkıdır. Bu sistem, özellikle çok katlı yapılarda her bir dairenin veya iş yerinin ayrı ayrı maliklere ait olmasının planlandığı projelerde kullanılır. Kısaca ifade etmek gerekirse: “Henüz tamamlanmamış bir binada, gelecekte oluşacak kat mülkiyeti hakkı için şimdiden kurulan ayni (eşya hukuku ile ilgili) bir haktır.”
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar, özellikle tapu ve mülkiyet hukuku açısından önemli sonuçlar doğurur. Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önceki bir mülkiyet öncesi aşamadır. Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra kurulan ve tam mülkiyet hakkı sağlayan bir sistemdir. Alım-satım, ipotek, kiralama ve hukuki güvence açısından kat mülkiyeti çok daha avantajlıdır. Eğer satın almayı düşündüğünüz bir taşınmaz “kat irtifaklı” ise, iskan alınıp alınmadığını ve satıcının kat mülkiyetine geçip geçmeyeceğini sorgulamanız önemlidir.
Kat İrtifakı
- Henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır.
Bir anlamda ileride kat mülkiyetine geçilmesinin teminatıdır. - Tapuda arsa payı üzerinden kayıtlıdır. Yani, ortada henüz tamamlanmış bir bina yoktur; sadece proje vardır.
- Genellikle inşaat ruhsatı alındıktan sonra kurulabilir.
Kat Mülkiyeti
- Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis vb.) için kurulan mülkiyet türüdür.
- Tapuda her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı kayıt altına alınır.
- Mülkiyet tam anlamıyla kurulmuş olur; hak sahibi kişi artık sadece arsa payı değil, o daire ya da dükkânın mülkiyetine de sahiptir.
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| Bina Durumu | İnşaat devam ediyor veya proje aşamasında | İnşaat tamamlanmış |
| Ruhsat Durumu | Yapı ruhsatı yeterlidir | Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olmalı |
- Kat İrtifakı Tapusu: Bağımsız bölüm tanımı vardır ama “kat irtifakı” olarak yazılır.
- Kat Mülkiyeti Tapusu: “Kat mülkiyeti” olduğu açıkça belirtilir. Daire numarası, kat bilgisi ve diğer detaylar yazılıdır.
| Durum | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| Mülkiyet Hakkı | Sadece arsa payı üzerinde kuruludur | Daire vb. bağımsız bölüm üzerinde kuruludur |
| Kiraya Verme | Kiralanabilir ama genellikle sınırlı güvencededir | Kiralama mümkündür, tapuya dayalıdır |
| Satış | Satılabilir ancak alıcı için risk içerir | Satılabilir ve tam mülkiyet devredilir |
| Banka Kredisi Alımı | Zor olabilir, riskli görülür | Daha kolay, tam mülkiyet teminattır |
Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?
Bir arsanın üzerine bina yapılmadan önce veya bina inşaatı devam ederken kat irtifakı kurulur.
Tapu siciline işlenir.
Kat irtifakı kurulabilmesi için projenin (mimari proje, yapı ruhsatı vs.) hazırlanmış olması gerekir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için binanın iskan alması şarttır. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır; yapı kullanma izni ve mimari proje sunularak kat mülkiyeti tesis edilir.
Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önceki bir mülkiyet öncesi aşamadır. Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra kurulan ve tam mülkiyet hakkı sağlayan bir sistemdir. Alım-satım, ipotek, kiralama ve hukuki güvence açısından kat mülkiyeti çok daha avantajlıdır.
Kat İrtifakı Tapuda Nasıl Gösterilir?
Kat irtifakı, tapu sicilinde özel olarak gösterilir. Tapunun üst kısmında, arsa niteliği korunur. Tapu belgesinin açıklamalar bölümünde “Kat irtifakına tabidir” veya “Kat irtifakı kurulmuştur” ibaresi yer alır. Bu açıklama, taşınmazın bir yapılaşmaya konu edildiğini ve bağımsız bölümler için hakların tesis edildiğini gösterir. Tapu belgesinde, kat irtifakı kurulan dairenin, iş yerinin veya bağımsız bölümün numarası açıkça belirtilir.Örneğin: Kat İrtifakı, 3. Kat 5 numaralı bağımsız bölüm.
Sahip hanesinde ilgili bağımsız bölümün kime ait olduğu gösterilir. Hisseli tapu değilse tek bir kişinin ismi yer alır. Kat irtifakı, belediyeden alınmış yapı ruhsatı (inşaat izni) ve onaylı mimari proje üzerine kurulur.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak Ve Yükümlülükleri
A. Hakları
1. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Mülkiyet Hakkı
Kat irtifakı sahibi, kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün maliki gibidir. Bu hakla birlikte şunlar doğar:
- Satış, bağış, ipotek gibi tasarruflarda bulunabilir.
- Yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçme hakkı vardır.
2. Arsa Payı Hakkı
Kat irtifakı, belirli bir arsa payı ile ilişkilidir. Bu pay ortak giderlere katılımda oran belirler.
Yapı tamamlandığında malik sıfatıyla haklara dönüşür.
3. Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı
Yapı ruhsatına uygun olarak inşaat tamamlandığında, kat irtifakı sahibi tapu müdürlüğüne başvurarak koşulları taşıması halinde kat mülkiyeti tesis ettirebilir.
4. Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkı
Henüz yapı tamamlanmamış olsa da kat irtifakı sahipleri, ortak yerlerden faydalanabilir (örneğin bahçe, otopark).
B. Yükümlülükleri
1. Yapının Ruhsat ve Projeye Uygun İnşası
Kat irtifakı sahibi, inşaatı ruhsat ve projeye uygun olarak yaptırmakla yükümlüdür. Aksi hâlde: İdari yaptırımlarla karşılaşabilir. Diğer ortakların zararlarını tazminle yükümlü olabilir.
2. Ortak Giderlere Katılma
Henüz yapı tamamlanmamış olsa dahi: inşaatla ilgili ortak masraflar (altyapı, çevre düzenlemesi vb.) arsa payı oranında paylaşılır.
3. Sözleşmeye Uygun Davranma
Kat irtifakı kurulurken yapılan sözleşmelere (örneğin yüklenici ile yapılan inşaat sözleşmesi) uymak zorundadır.
4. Yapının Amacına Uygun Kullanım
Henüz yapı tamamlanmamış olsa da, yapı ruhsatında belirtilen kullanım amacına (örneğin konut, işyeri) aykırı işlem yapılmamalıdır.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Bu süreci şu şekilde kademelendirmek mümkündür:
a) İnşaatın Tamamlanmış Olması: Yapının iskân (yapı kullanma izni) belgesinin alınmış olması gerekir.
b) Belediyeden veya İlgili İdareden Yapı Kullanma İzni (İskân) Belgesi: Belediye veya ilgili idare yapı kullanma izni belgesini düzenler. Bu belge, binanın projeye uygun tamamlandığını gösterir.
c) Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Malik veya maliklerin tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Başvuru sırasında gerekli belgelerin sunulması istenir.
Başvuruda gerekli belgeler şunlardır: * Yapı Kullanma İzni (İskân belgesi)
* Kat irtifakı tapusu
* Projeye uygunluk raporu (gerekirse)
* Dilekçe (kat mülkiyetine geçiş talebi)
* Yönetim planı (eğer henüz oluşturulmadıysa)
* Tapu harç ve masraflarının ödenmiş olduğunu gösteren makbuzlar
