Tapuda gayrimenkulün satışı sırasında değeri, Belediye tarafından belirlenen asgari rayiç bedel üzerinden gösterilmekte ve bu bedel piyasa değerinin çok çok altında kalmaktadır.
Tapu harcını az ödemek ve gelir vergisinden kaçınmak amacıyla yapılan bu işlemler ile gerçek hayatta satılan malın değeri arasında önemli miktarda bir fark ortaya çıkmakta ve bu durum sonraki işlemler bakımından sorunları da beraberinde getirebilmektedir.
Gayrimenkulün Değeri Tapuda Neden Az Gösterilir?
Gayrimenkulün değeri, öncelikle daha az tapu harcı ödemek amacıyla piyasa değerinden düşük gösterilmektedir.
Tapu harcı alım satımda her bir taraf için %2 olmak üzere toplam %4 uygulanmaktadır. Eksik gösterilen bedelin %2 si kadar bir harç ödemesinden her iki taraf da bu durumda kaçınmış olmaktadır. 500.000 TL eksik göstermede harcın 10.000 TL eksik ödenmesi ve toplamda iki taraf açısından 20.000 TL eksik harç ödemesi söz konusu olur.
Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesinin Harç Avantajı Ne Kadardır?
Eksik gösterilen bedele göre harç avantajı artar veya azalır. Gerçek bedel ile satış bedeli arasındaki fark büyüdükçe ödenecek harç da azalır. Harç oransal olarak bedele göre belirlendiğinden malın bedelinin % 50 oranında düşük gösterilmesi yarı yarıya fiyat farkı anlamına geleceğinden harç da % 50 oranından azalmış olacaktır.
Gayrimenkulün Değerinin Tapuda Düşük Gösterildiği Nasıl Anlaşılır?
Gayrimenkul değerinin düşük gösterilmesi;
– Karşılıklı ödemeye ilişkin banka kayıtlarının,
– Evin sigortalanmasına esas alınan bedellerin,
– Piyasa rayiç değerlerinin,
– Evin satış ilanında istenen bedellerin,
– Konut kredisi kullanılmışsa kredi bedelinin,
– Aynı binadaki veya yerdeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin satış bedellerinin,
Yetkili kamu kurumlarınca incelenmesi ve Satış Sözleşmesinde yer alan bedelle karşılaştırılması halinde kolaylıkla tespit edilebilmektedir.
Gayrimenkulün Değerinin Düşük Gösterilmesinin Tespiti Sonrası Ne Olur?
Eksik bildirimle satış/alış yapıldığının tespit edilmesi halinde;
– Eksik ödenen harç, % 25 ceza artırımlı olarak tahsil edilecektir.
– Satın alınan gayrimenkulün 5 yıl içerisinde yeniden satılması halinde beyan edilen alış ve satış tutarı arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisi ödeme yükümlülüğü ortaya çıkacaktır. Bu konuda Hazine ve Maliye Bakanlığı bildirimde bulunacaktır.
– Gayrimenkulü satan da bedeli düşük gösterdiği için vergi ziyana sebep olduğundan eksik ödediği verginin 1 katına kadar vergi ziyan cezası kendisine tatil edilebilecektir.
– Ayrıca vergi denetmenleri tarafından satış dosyası incelenerek, işlemlerin nasıl ve ne şekilde yapıldığı ve tahakkuk olunan vergilerin doğru olup olmadığı incelenecek ve buna göre sorumluluğu tespit edilenler hakkında vergi ziyan cezası ve eksik beyan sebebiyle ek tapu harcı ödeme vb. İdari işlemler tatbik edilebilecektir.
Yine başka kişilerin önalım hakkı bulunduğu bir gayrimenkul söz konusu ise tapuda gösterilen eksik bedel bu kişilerin ön alım haklarını kullanmaları halinde gayrimenkulün sahibi bakımından malı bedelinden düşük miktar satmaya sebep olabilecektir. Önalım hakkı sahipleri eksik bedel üzerinden hak talebinde bulunabileceklerdir.
Eksik Ödenen Tapu Harcı İçin Pişmanlıkla Ne Kadar Tapu Harcı Ödenir?
Eksik ödeme konusunda 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 371 inci maddesi gereğince hatalı beyanda bulunulduğu ifade edilerek pişmanlık talebiyle birlikte eksik harcı ödeme talebinde bulunmak mümkündür. Bu başvurunun ardından belirlenen eksik bedel ve pişmanlık harcı 15 gün içinde ödenmelidir. Bu takdirde ayrıca vergi ziyaı cezası kesilmez.
Uzmanlığımız itibariyle deneyimli avukat kadromuzla or.av.tr adresimizden bilgi alabilir ve hukuki yardım için bize başvurabilirsiniz.