Koşulları henüz var olmadığı için yapılamayan bir satış işlemi bakımından önceden ve koşulların oluşmasına binaen yapılan bir satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmelerin sonuç doğurması bakımından 6098 sayılı TBK ve 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda sözleşmelerin şekli niteliklerine ve tapu sicilinde şerh edilmelerine dair hükümlere yer verilmiştir.
Bu sözleşmeler, vaadin icra edilmesine dair olup, asıl sözleşme olan satışın bir ön aşamasını teşkil etmektedir.
İki tarafa borç yükleyen, bir taşınmazın ileride satılana devrini içeren ve karşılığında da taşınmaz değerinde ödemenin satıcıya yapılmasını içeren bir ön sözleşmedir.
Resmi şekilde kurulması gereken ve tapu sicil müdürlüklerinde ve noterde düzenlemesi gereken bir sözleşme türüdür.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi bakımından ilk şart sözleşmeyi borçlu satıcının ifa olanağı bulunmasıdır.
Sözleşmeler için kanunda öngörülen şekil geçerlilik şeklidir. Şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hüküm ve sonuç doğurmaz.
Ancak geçerli bir şekilde yapılmayan sözleşmeye dayalı olarak tarafların edimlerini ifa etmeleri halinde ise edimlerini geri isteme hakkı hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir.
Vaatte bulunan satıcının taşınmazın maliki olma şartı da bu sözleşmelerde söz konusu olmaz. Edimini yerine getiren taraf diğerinden borcunun ifasını istemek hakkını haizdir.
Tapu siciline şerh edilen satış vaadi sözleşmelerinde belirlenen şahsi hakkın güçlenmesi söz konusu olur ve satıcı malik olmazsa onlara karşı da şerh edilen hakkın savunulması mümkün hale gelir.
Kişisel haklar TMK Md. 1009 gereğince tapu siciline işlenebilir. Bu şekilde şahsi bir hak ayni hak gibi güçlendirilmiş hale gelir. Böylece taşınmaz üzerinde eşyaya bağlı bir borç oluşur ve taşınmazın her malikine karşı da bu hak ileri sürülebilir nitelik kazanır. Ayrıca şerh etmeden sonra taşınmaz üzerinde hak kazanmış olanlara karşı da bu hak her zaman ileri sürülebilir duruma gelir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Durumlarda Sona Erer?
2644 sayılı Tapu Kanunu’nda satış vaadi sözleşmelerinin konusu olan satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesinden sonra 5 yıl içerisinde satış yapılmazsa veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından terkin olunacağı düzenlenmiştir. Terkin talebini şerh eden veya mahkeme yapacaktır. Ancak bunun sonucunda tapu görelileri terkini işleme koyabilecektir. Ancak bu durum, ifa edilmeyen sözleşmelerin sona ermesi ve hüküm doğurmaması anlamına gelmez.
Bunun dışında bu sözleşmeler borcun sözleşmeye uygun bir şekilde her iki tarafça ifası ile sona erer. Satıcı taşınmazın satışını diğer tarafa yaparak, diğer taraf da buna ilişkin ödeme borcunu ifa ederek sözleşmeyi ifa ile sona erdirebilirler.
İfa olanağı bulunmayan bir sözleşmenin bundan kaynaklı olarak kusur vb. durumlara göre tazminat ödenmesine sebep olması mümkündür.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Satış vaadinde bulunan satıcı, satış işlemini sözleşmede belirlenen koşullarda alıcıya yapmak ve tapu kaydına girilmesini sağlamakla yükümlüdür.
Alıcı ise satış vaadi kapsamında borcunu ödeme edimini belirlenen zamanda ifa ile yükümlüdür.
Satış Vaadi Sözleşmesi Süresi Ne Kadardır?
Sözleşmede geçerlilik süresi öngörülmemiş ise sözleşme, belirlenen şekilde ifa edilmekle sorumluluklar ortadan kalkar.
Zamanaşımı bakımından da satış vaadi sözleşmeleri TBK’ya göre genel zamanaşımı olan 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Sözleşmelere dair 10 yıllık zamanaşımı süresi sözleşmenin ifa olacağının mevcut olması ile başlar.
Satış Vaadi Sözleşmesini Kim Yapar?
Satış vaadi sözleşmesi, vaatte bulunan Satıcı ile taşınmazı almak iradesini açıklayan ve taşınmaz bedelini ödemekle yükümlü olan Alıcı arasında yapılır.
Şatış Vaadi Şerhi Satışa Engel Mi?
Tapu siciline giren satış vaadi şerhi, satışa engel olmaz ancak eşyaya bağlı bir hak olarak yeni edinenler bakımından şerh ile ha sahibinin alacağını ileri sürmek hakkı söz konusu olur. Burda mülkiyet hakkı ile şahsi bir hakkın yarışması söz konusu olup, hukuken satış çin bir engelin söz konusu olmayacağı kabul edilmektedir.
