1. Genel Anlamda
Ülkemizde kentlerimizde yerleşim alanlarındaki yapı stokunun eskimesi ve deprem gibi afetler sebebiyle ve kentsel mekanın risklerden arındırılması ve yeniden düzenlenmesi kapsamında yaşama geçirilen “kentsel dönüşüm”, hak sahipleri, idare ve yüklenici firma/müteahhit arasında yapılan anlaşmalar kapsamında yerel idarelerin desteğinde yaşama geçirilen ikamet alanlarını ve kent görünümünü yenileme çalışmalarıdır.
Bu çalışmaların hayat kalitesini yükseltme, daha güvenli ve modern bir yaşam alanı oluşturma ve tehlikeli yapılar kaynaklı risklerden kentsel mekanı ve yaşam alanlarını temizleme gibi amaçları da bulunmaktadır.
Kentsel dönüşüm deprem gibi afetlerden korunmada bir önleyici çalışma, devletin yön verdiği ve desteklediği bir mekansal yenileme çalışmasıdır. Bu kapsamda kentlerin sorunlu bölgelerinde ve yapı stokunun eski olduğu alanlarda uygulanmaktadır.
Özellikle kalitesiz ve yapı standartlarına aykırı olan ve kullanım ömrünü tamamlayan ve inşa standartları ve beton kalitesi bakımından can güvenliği yönüyle de niteliksiz konutların dönüşümü bir gereklilik haline gelmiştir.
Kentsel Dönüşüm çalışmaları;
*Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,
* Hak Sahiplerinin kendileri tarafından yapılan inşaatlar,
Şeklinde uygulama alanı bulmaktadır.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
2.1. Noterde Yapılmış Bir Sözleşme Olmalıdır
Yüklenicinin hak sahiplerine mevcut arsa üzerinde bir bina inşa ederek konut veya dükkan yapmayı üstlendiği, bunun karşılığında da arsanın mülkiyetinin belirli bir zamanda yükleniciye devredildiği ve inşaatın usulüne uygun bir şekilde imzalanan sözleşmede belirlenen kalitede yapılmasını gerektiren anlaşmalara “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” denilmektedir.
Bu sözleşmelerin 6098 sayılı TBK kapsamında karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ve sözleşme özgürlüğü kapsamında olduğu ifade edilmekte ise de Noterlerde ve Tapu Müdürlüklerinde yapılabilen bu sözleşmelerin belirli bir şekle tabi olması da söz konusudur.
Bu Sözleşmeler Noterde DÜZENLEME şeklinde yapılmalıdır. Sözleşme hükümleri taraflarca müzakere edilmeli ve her bir maddesi konusunda mutabakata varıldıktan sonra Noter Onayına sunulmalıdır.
2.2. İnşaatın Başlama Zamanı Net Olarak Belirlenmelidir
Özellikle bu sözleşmeler bakımından önem taşıyan konu sözleşme imzalandıktan sonra yüklenicinin zamanında ve inşaata başlamayı taahhüt ettiği ve yüklendiği tarihte inşaat ve ruhsat işlemlerini tamamlamaması ve gecikmelerin ortaya çıkmasdır.
Ruhsat alma ve devamında inşaatın zamanında tamamlanarak maliklere tapularının teslimi bakımından her bir aşama sözleşmede belirlenmiş olmalı ve bu aşamalardaki eksikliklerin söz konusu olması halinde yükleniciye uygulanacak yaptırımlar ve cezai şartlar da tespit edilmelidir.
2.3. Geç Başlama ve Geç Teslim Konusunda Cezaî Şart ve Geç Teslim Halinde Kira Ödemesi Gibi Hususlara Yer verilmelidir.
İnşaatta gecikme ve yarım bırakma, teslimden imtina, ayıplı ifa şeklinde kat maliklerini mağdur edebilecek olası haller sözleşmede tek tek ve yüklenici yönüyle tartışmaya sebep olmayacak şekilde belirlenmiş olmalıdır.
Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar ile cezai şarta tabi diğer hallerin neler olduğu sayma yoluyla sözleşmede düzenlenmelidir.
Özellikle bu sözleşmelerde yaşanan geç teslimin neden olduğu hak sahipleri bakımından ikamet sorunu ülkemizde kira değerlerinde meydana gelen anormal artışlar ile birlikte daha da önemli hale gelmiştir. Dolayısıyla geç teslim ve hak sahiplerinin teslim tarihinde kadar ortaya çıkacak zararları ve kira giderlerinin bu kapsamda yüklenici tarafından karşılanmasına dair hükümlere de sözleşmede yer verilmelidir.
2.4. Yüklenici Firma veya Müteahhidin Önceki ve Tamamladığı İşler İncelenmelidir, Siciline Bakılmalıdır
Bu sözleşmelerde özellikle yüklenici firmanın üstlendiği işlerdeki başarısı önem taşımaktadır. Geçmişte bu şekilde işler yapmış ve inşaat ruhsat işlemleri ve kentsel dönüşüm süreçleri konusunda yetkin olan yüklenicilerin deneyimleri, üstlendikleri taahhütleri zamanında yapmaya dair önemli bir veridir.
İnşaat işleri planlanan şekilde ve zaman çizelgesi kapsamında yapılmadığı sürece zamanında bitirilmesi mümkün olmayan ve yükleniciler tarafından da çoğunlukla sözleşme imzalanmadan önce vaatler sunulan ancak sözleşme imzalanması ile birlikte unutulan bu vaatlerin gerçekleşmesi mümkün olmayan yapım işleridir.
Dolayısıyla kişinin geçmiş işleri ve başarıları yapılan sözleşmenin başarısını da belirleyecektir.
2.5. Sözleşme hukukçular ve inşaat konusunda yetkin kişilerin Rehberliğinde ve Danışmanlığında hazırlanmalıdır
Sözleşmenin hazırlanmasında ve içeriğine dair hukuki destek ve danışmanlık alınmalı ve bu sürecin tamamında bu durum söz konusu olmalıdır.
2.6. İnşaatın Yapılacağı Arsanın İmar ve Kentsel Dönüşüm Bakımından Sorunsuz Olduğu Net Olmalıdır, İnşaata Engel Hal Bulunmamalıdır
Arsanın niteliği ve kentsel dönüşüm bakımından sorunsuz olması, imar durumu, ne kadar yükseklik irtifa izni verilebileceği ve inşaata başlanması yönüyle başka bir hukuki ve fiili sorun mevcut olmamalıdır.
2.7. İnşaatta Başlama Konusunda Kanun Gereğince Hak Sahiplerinin İradelerini Yansıtan Onamları Alınmış Olmalıdır
İnşaat ruhsatının alınması ve kentsel dönüşüm onay işlemlerinin inşaat başladığında eksiksiz tamamlanmış olması gereklidir. Hak sahiplerinin hisseleri oranında salt çoğunluk ile kentsel dönüşümde karar verilmektedir. Kanunla getirilen yeni düzenleme ile riskli ve afet bakımından derhal inşası ve yeniden yapılması gereken binalarda hak sahiplerinin mutabakatı değil, salt çoğunluğunun kararı ile işlem yapılabilmesine olanak sağlanmıştır.
2.8. Sözleşme ve Bağlı İnşaat Teknik Şartnameleri Detaylı ve Eksiksiz Düzenlenmelidir
Sözleşmeler inşaatın başlamasından ruhsatına ve zamansal olarak ne zaman hangi işlerin yapılacağına dair detaylı bilgileri ihtiva etmelidir. Kullanılacak betonun kalitesinden, iç yapımın nasıl ve surette hangi malzemeyle yapılacağı, dairelerin yapısı, malzemelerin renk, model ve standartları, pencere, kapı, dış kapı ve dairelerin iç donanım kriterleri ve dairelerin iç yapımından uyulacak kurallar açıklıkla sözleşmede belirlenmelidir. Yine sulu zeminlerde yapılacak işler ve kullanılacak her türlü malzeme belirlenmelidir.
2.9. Sözleşme Kapsamında İnşaat Firmasına ve Yetkililere Verilecek Vekaletlerin Kapsamı Belirlenmelidir.
Vekaletnamelerin ne surette verileceği ve kapsamı taraflarca belirlenmelidir. Ruhsat işlemleri ve devamındaki diğer yatım ve diğer tapulama ve tescil işlemleri bakımından ihtiyaç duyulan vekaletnamelerin içeriği tespit edilip vekaletname verilmesi buna göre yapılmalıdır.
2.10. Sözleşmenin “Fesih Halleri” ve “Mücbir Sebep Durumları” Belirlenmiş Olmalıdır
Fesih halleri ve cezai şarta tabi diğer haller (geç teslim, yanlış malzeme kullanımı vb.) ayrı ayrı ve kapsamlı düzenlenmiş olmalıdır.
Özellikle yüklenici bakımından mücbir sebep olarak kabul edilen ve sözleşmenin ifası bakımından yükleniciye kolaylık sağlayan haller de düzenlenmeli ve yüklenicinin bazı mücbir sebepleri gerekçe göstererek zamanında teslim etmemesi için gerekçe üretmesine izin vermeyecek şekilde sözleşmede düzenleme yapılmalıdır.
Hangi hallerde fesih yapılacağı da belirlenmelidir.
2.11. Hak Sahiplerine Ek Maliyet ve Gider Çıkaracak İşler ve Kapsamı Sözleşmede Belirlenmelidir
Hangi hallerde hak sahiplerinin ek ödeme yapması gerektiği ya da olabilecek yüklenici tarafından karşılanmayacak giderler de belirlenmelidir.
2.12. Ortaya Çıkabilecek ve Öngörülebilen Müspet ve Menfi Zararların Tazmini Düzenlenmelidir
Hukukumuzda müspet ve menfi zararlar düzenlenmiştir. Bu sözleşmelerin ifası kapsamında ortaya çıkabilecek müspet ve menfi zararların ne surette yüklenici tarafından tazmin edileceği ve tazmin halleri de belirlenmelidir.
Müspet zarar; sözleşmenin hiç veya gerektiği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır. Sözleşmenin ifa edileceğine olan güvenden dolayı duyulan zarar da menfi zarardır.
Müspet zarar halleri: İfa edilmeyen edimin değeri, borca aykırılık sebebiyle yapılan masraflar, üçüncü kişiye ifa etmeme sonucu ödenen tazminat ve giderler gibi zararlardır.
Menfi zarar halleri: Sözleşmenin yapılmasına ilişkin harçlar, posta giderleri noter ücreti, sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar, Sözleşmenin geçerliliğine duyulan güven sebebiyle başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla ortaya çıkan zarar; hükümsüz sayılan sözleşme sonucunda satın alma yapılmış ise ortaya çıkan zarar ve dava masrafları gibi giderlerdir.
3. Dikkat Edilmesi Gereken Temel Kurallar
* Dönüşüme dair vaatlere inanılmamalı ve mutlaka işi üstlenecek firmanın ve müteahhidin ekonomik durumu ve iş yapma kapasitesi ve deneyimi titizlikle tetkik edilmelidir.
* Özellikle tapulama, inşaat ruhsatı alınması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti konularında yüklenicinin taahhüt ettiği zamanlara uymasına özen gösterilmelidir.
* İşin üstelenilmesine esas olan ve ödenmesi gereken vergi, harç ve ruhsat giderleri gibi her türlü maliyeti kimin üstleneceği ve bu giderlerin ne surette ödeneceği belirlenmiş olmalıdır.
* Özellikle bina içerisinde konutlar/daireler arasında kalite ve malzeme farklılığı ve yüklenici kaynaklı farklılıklara dikkat edilmeli ve Sözleşme hükümleri buna göre düzelenmelidir.
*Yönetim Planı konusunda hak sahiplerinin görüşü ve onayı alınmadan yüklenici firma işlem yapmamalı ve birlikte hazılanan Yönetim Planı’nın yerleşime geçilmesiyle uygulanabilir olması için gerekli düzenlemeler zamanında yapılmalıdır.
*Yönetim Planı tapuya tescil edilmiş olmalıdır.
* Sadece inşaat süreci değil anlaşma anından yapılan konutların teslimine kadar her aşama bütünüyle dikkate alınmalıdır.
4. Hukuki Destek, Yardım ve Danışmanlık
Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmeleri, uzun bir süreci kapsayan ve çoğunlukla hak kayıplarına da sebebiyet veren, hukuki destek ve yardıma her aşamada ihtiyaç duyulan yapım işlerini kapsamaktadır.
Bu konuda hukuki destek almadan hiçbir sözleşmeye taraf olmamanızı ve sözleşmeyi imzaladıktan sonra da süreç tamamlanıncaya kadar hukuki destek ve danışmanlık almanızı sizlere önermekteyiz.
Konu hakkında OR HUKUK ve DANIŞMANLIK olarak her zaman destek olmaya hazırız.