Temerrüt kira bedelinin ve kiralamadan kaynaklanan ve kiracının hukuken sorumlu olduğu yan giderlerin ödenmemiş olması halidir. İhtarname gönderilmesi için ödememe gerçekleşmiş olmalıdır aksi takdirde ihtar geçerli olamaz.
Ödeme zamanında kira bedeli ödenmemiş ise akdin feshi koşulları gerçekleşmiş olur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
“Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar..”
A. KİRA BEDELİ BORCUNUN İFASI, ÖDENME ŞEKLİ VE ÖDEME ZAMANI
Borcun Niteliği
Kira bedelinin nerede ve nasıl ifa edileceği Sözleşmede açıkça belirlenebilir. Buna dair açık bir hüküm ve belirleme yapılmamışsa TBK Md. 89 hükümleri söz konusu olur.
Alacaklı olan kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde para borcu ifa edilmelidir. Para borçları “götürülecek borç” niteliğindedir. Kiraya verenin yerleşim yeri bakımından ifa etme yönüyle önemli ölçüde güçlük söz konusu ise alacaklının önceki yerleşim yerinde de ifa yapılabilir.
Kanunda belirlenen usule göre yapılmayan ve götürülmeyen para borçlarının usule uygun ödemediği kabul edilemez.
Birden çok kira borcunun varlığı halinde ödemeye dair kayıtta belirtilen borcun ödenmiş olduğu kabul edilir.
Birden fazla malikin varlığında ödeme tek bir malike yapılabilir. Onun banka hesabına ödeme havalesi gönderilebilir.
Mülkiyetin değişmesi halinde değiştiği tarihten itibaren bundan haberdar olan kiracının ödemeyi de yeni malike yapması gerekir.
Temlik edilen kira alacağı halinde kiracı, alacağı devreden mal sahibine yaptığı ödeme ile sorumluluktan kurtulur.
Mal sahibinin ölmesi halinde kira alacağına dair haklar, mirasçılara intikal eder.
Kira Bedelinin Ödenme Zamanı
Kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleşmede belirlenir veya yerel adette öngörülen zamana göre ödenir. Kiralama işi taşınmazlar yönüyle o yörede uygulana gelen yerel usulü dikkate almayı gerektiren bir hukuk durumdur. TBK Md. 314’te buna dair hükme yer verilmiştir.
Aylık olarak ödeneceği ve ne zaman ödeneceği sözleşmede belirlenmiş ise kira bedeli buna göre ödenir. Ayın sonu veya başı denilmişse bundan ayın ilk günü ve son günü anlaşılmalıdır. Ayın birinci günü ve 30 uncu günü gibi.
Kira bedeli ödemeleri dönemsel ise 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. 5 yıldan önceki alacakların ödenmesi istenmişse buna ilişkin “zamanaşımı def’i” ileri sürülmelidir. Bu süre dönemsel olan kira bedelleri için geçerlidir. Tek seferde ödenecek kira bedeli bakımından ise 10 yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir.
İcra takibi ve dava açılması zamanaşımını keser.
Döviz Cinsinden Ödeme
Konusu para olan borç, TBK Md. 90 gereğince ülke parasıyla ödenir. Döviz cinsinden ödeme sözleşmede mevcut ve döviz olarak aynen ödeme yapılması kararlaştırılmışsa ödeme zamanındaki TL kuru üzerinden yapılacak hesaplama ile ödeme yapılamaz, ödeme belirlenen döviz cinsinden ifa edilir. Döviz olarak ödeme yapılması için buna uygun bir kaydın mutlaka sözleşmede yer alması gerekir.
Havale İle Ödeme
Banka havalesinde havale bedeli kiracıdan alınmalı ve kira bu sebeple eksik gönderilmemelidir. Aksi halde eksik ödeme söz konusu olur. Ayrıca ödemenin yapıldığı banka hesabının kiraya verene ait olmasına dair bir kısıtılama da söz konusu olmayıp, Yargıtay bunu hukuka uygun bulmuştur.
A. FESHE DAİR TEMERRÜT KOŞULLARI
I. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLER ZAMANINDA ÖDENMEMİŞ OLMALIDIR.
Bu bedellerin tam olarak yatırılması, komisyon ve havale gibi sebepler ile bedelde kesinti yapılmamış olması gerekir. Aidatın ödenmemesi de tahliye sebebidir. Aidatın ödenmesinde kiraya veren 30 günlük sürede ödeme yapmamış olmalı ve kiraya veren bun ödemiş olduğunu ispat etmelidir. Stopajın ödenmesi de devlete karşı bir sorumluluk olup, kiraya veren bakımından temerrüdün doğmasına esas alınamaz.
II. KİRACIYA EKSİK ÖDEME VEYA ÖDEME YAPILMADIĞI KONUSUNDA VE TEMERRÜDE DÜŞÜLDÜĞÜ “İHTARNAME” İLE BİLDİRİLMELİDİR.
İhtarname ile yapılan bildirimin belirli nitelikte olması gereklidir. Buna göre;
1. Kiraya Veren temerrüde düşen kiracıya İHTARNAME göndermelidir. Malik olmayan kiraya veren de ihtarname gönderebilir. Malik birden fazla ise ve kiraya verenler birden çok ise birlikte göndermeleri gerekir. Dava açılması bakımından ihtarname eksik olmamalı ve mecburi dava arkadaşlığı bakımından bütün malikle birlikte hareket etmelidir ihtarname göndermede. Elbirliği mülkiyetindeki taşınmaz bakımından bütün hak sahipleri, paylı mülkiyet bakımından ise paydaş çoğunluğunu veya tamamını kapsayacak şekilde ihtarname gönderilmelidir.
Yeni malik de mülkiyetin değiştiğini ve kiranın kendisine ödenmesi gerektiğini ihtaren bildirmeli ve bu sonuçsuz kaldıktan sonra dava açmalıdır. Aynı durum kiraya veren olmayan malik için de geçerlidir.
2. İhtarname YAZILI olmalıdır. TBK Md. 315 gereğince şekil şartı söz konusudur ve yazılı olmalıdır. Şifahi ihtar davaya esas alınmaz.
Noterle ihtarname gönderilmesi şartı mevcut değildir. Posta ve telgrafla da ihtarname gönderilebilir.
Tebligat bakımından 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uygulanır.
3. İhtarname Ödemeye Dair Ödeme Süresi İçermelidir. Kiracıya ödeme için süre verilmeli ve sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Kiracıya verilecek en az 10 gün olmalı, çatılı işyeri ve konut kiralamasında bu süre en az 30 gün olmalıdır. Kiraya veren daha uzun bir süre de öngörebilir.
İhtarnamede süre yazılmaması ihtarın GEÇERSİZ olması anlamına gelir.
30 günden az süre verilemez ve 30 gün olarak belirtilmeyen ve yazılmayan süre (1 ay, 5 hafta vb.) 30 günden fazla ise ihtarnamenin gerçeli olduğunu kabul etmek gerekmektedir.
Mutlak surette ödeme süresi ihtarnamenin Ana Metninde yer almalı ve dipnot veya ek gibi belge ve yerlerde zikredilmemlidir.
“Bir an önce ödenmesi, derhal ödenmesi, gecikmeksizin ödenmesi, uyarıya mahal kalmaksızın ödenmesi” gibi ibarelerin hukuken bir geçerliliği yoktur.
4. İhtarnamede Ödenecek Tutar yer almalıdır. İhtarnamede hangi ödemelerin yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Bunların hangi döneme ait olduğunu zikretmek zorunlu değildir. Ancak kullanılan ifadelerden neyin ödeneceğini tayin etmek mümkün ise ihtarname geçerlidir. Çünkü sözleşmede miktar bellidir.
Kiracı ihtarnamede yer alan fazla miktarı ödemekle yükümlü değildir. Fazla olduğunu belirlediği miktar olsa da ihtarname ödenmesi gereken miktarı ödemekten imtina edemez.
Kiracı ödenmesi gereken ve ihtarnamede fazla olarak belitilen miktarı ödediğini tahliye davası açılamaz.
5. Ödemenin yapılmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
İhtarnamede ödeme yapmamanın bir sonucu olarak sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yer almalıdır. Kiracı bu konuda yeterli şekilde uyarılmış olmalıdır. Tahliye davası açılacağı bildirimi, tek başına akdin feshini de içeren bir ihtar olduğundan sözleşme feshinin ayrıca zikredilmemesi bir eksiklik değildir.
Başka bir sebeple gönderilen ve tahliye davası açmaya konu olabilecek başka bir ihtar a esas alınabilir. İhtarname, ödeme yapılmamasına özgü olmalı ve tahliye davası açmak bakımından yeterli uyarıyı izlenecek yasal prosedür konusunda kiracıyı ihtar etmelidir.
6. İhtarname Usulüne Uygun Şekilde Tebliğ Edilmesi, Tebligatın unsurlarında bir eksiklik mevcut olmamalıdır.
Kiracıya tebligat eksik yapılmamalı ve tebligat usulüne uyulmalı ve kiracılar birden fazla ise her birine bu şekilde tebligat ulaştırılmalıdır. Kiracının ölmesi halinde bildirim miraçılarına yapılmalıdır. Tebligatın noterle yapılması gerekmez. Ancak bu ispat bakımından kolaylık sağlar.
Kiracının ihtarname almadığı iddiası ileri sürülmeden mahkeme re’sen dikkate alınamaz.
III. İHTARNAMEYE RAĞMEN KİRACI ÖDEMEYİ YAPMAMIŞ OLMALIDIR
İhtarnamede belirlenen ve yasal olan süre içerisinde ödenmemiş ve kiracı sorumluluğundaki asıl borç ödenmemiş ise temerrüt vaki olur. Kira artışı oranı çerçevesinde artma da söz konusu ise artışa oranına göre eksik kalan kira bedeli yatırılmalıdır.
Belirlenen ve ihtarnamede gösterilen 30 günlük sür içinde ödenmeyen borç bakımından temerrüt gerçekleşmiş olur ve tahliye için gerekli temerrüt koşulları oluşmuştur.
Kiracının göndermesine rağmen kiraya veren kira bedellerini almamış ise kiracı TBK Md. 107 gereğince Mahkemeden ödeme yerinin belirlenmesini talep edebilir.
Ödeme Emri gönderilmesi de TBK Md. 315 gereğince temerrüt ihtarnamesi yerine geçer. Tahliye davası açılmasında bu ödeme emri dayanak alınabilir hukuki bir işlemdir.
IV. TEMERRÜT SEBEBİYLE TAHLİYE İÇİN DAVA AÇILMIŞ OLMALIDIR
Tahliye yapılması bakımından temerrüde dayanılarak mahkemeden bir ilam alınmış olamlıdır. Tahliye talebi ilama bağlı olarak yapılabilir. Bu yapılmadan akdin sona erdiği kabul edilemez.
C. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki bakımından kesin yetki söz konusu olmayıp, HMK Md. 12 uygulanam imkanı bulmaz ve bu dava kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.
Dava değeri dava açılmasında önem arz etmez.
Basit yargılama usulü uygulanır.
D. TAHLİYE SÜRECİ
Tahliye kararı ile birlikte ilam icraya konulur ve taşınmazın veren tahliyesi işlemi yapılır.
