6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
“1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Belirli koşulların varlığı halinde TBK Md. 3501-351 gereğince kiraya verenin ihtiyacına binaen kiralanın tahliye edilmesini sağlamak amacıyla dava açmak hakkı bulunmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Şartları Nelerdir?
A. YAKINLARIN KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
- Kira Sözleşmesi Konut ve Çatılı İşyerine Dair Olmalıdır
Sözleşmeye konu kiralama, konut veya çatılı işyeri kiralaması niteliğinde olmalı ve TBK Md. 350-351 hükümleri uygulanabilir nitelikte olmalıdır.
II. Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu ve Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut İhtiyacı Var Olmalıdır
1.Kiraya Verenin Kendisinin Konut veya İşyeri İhtiyacı Var Olmalıdır
Kiraya verenin somut anlamda konut ihtiyacı net olmalı ve ispat edilmelidir. Tayini çıkamsı sebebiyle konuta var olan ihtiyacı ve yine oturduğu konutusu satması sebebiyle ortaya çıkan konut ihtiyacı bu niteliktedir ve TBK anlamında yasal bir gerekçedir.
Geçici bir dönem için ortaya çıkan konut ihtiyacı ile henüz doğmamış ve gerçekleşemsi için daha uzun bir süre var olan ihtiyaç gerekçeleriyle tahliye davası açılamaz.
İşyerleri bakımından ise mevcut kiralanan işyerinden kiraya verenin tahliye tehdidi altında olması veya iştigal edilen ya da edilecek iş bakımından tahliyesi istenen kiralananın daha uygun ve üstün nitelikte olması veya en azından aynı nitelikleri haiz bulunamsı gerekir.
2. Kiraya Verenin Eşinin Konut İhtiyacının Söz Konusu Olması
Sınırlı sayıda bir ihtiyaç durumudur. Lojmanda oturan bir kişi bakımından başka ile tayin olması durumunda onunla birlikte tayin olarak gidemeyen eşi bakımından kirada olan konutusun tahliye istemine konu olması mümkündür. Ayrıca boşanma vb. sebeplerle eşlerin ayrı evde yaşamak için anlaşmaları da tahliye istemine bir gerekçe teşkil edebilir.
Bu ihtiyaçların belirlenmesi bakımından eş olma durumu yasal ve hukuken geçerli bir nikah akdine dayanmalıdır.
3. Kiraya Verenin Altsoyu ve Üstsoyunun Konut ihtiyacının Var Olması
Kiraya verenin çocukları ve torunlarının ihtiyaçları da bu kapsamda taliyeye konu olabileceği gibi kişinin kendisi ve eşinin üstsoyunun ihtiyaçları da tahliye davasına konu olabilir.
Bu kişilerin darlık ve zorluğa düşmeleri ve kira ödemek yönüyle ekonomik yetersizlik söz konusu olması halinde kiracının tahliye edilmesi için bir gerekçe kabule edilebilir.
İhtiyaç içinde olan kişinin kirada oturması da ihtiyacın var olması anlamındadır.
4. Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacının Bulunması
Bakmakla yükümlü olunan ya da ekonomik destek sağlanan kişilerin çeşitliliği dikkate alınmalıdır.
Yargıtay kararlarına göre; kardeşler, yetim kalan yakın veya yeğenler, emanet olarak verilen kişilerin durumu bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.
III. İhtiyaç Samimi ve Gerçek Olmalıdır
İhtiyaç samimi, gerçek ve akla uygun nitelikte olmalıdır. Özellikle kira bedelinin artırmak ve kiraya vermek amaçlı yapılan tahliye davalarının samimi ve gerçek olguyu ortaya çıkarmak bakımından gerçekçi olmadığı açıktır.
İhtiyaç yargılama anında var olmalı ve mütemadiyet kesbetmelidir. Geçici olan ve yargılama anında söz konusu olmayan bir ihtiyaç gerçekçi değildir.
IV. İhtiyaç iddiası Hüküm Kesinleşinceye Kadar Devam Etmelidir
Kanun yolu aşaması da dahil ihtiyaç yargılamanın her aşamasında var olmalıdır ve ihtiyaç sebebi ortadan kalkmamış olmalıdır.
V. Fesih ve Dava Açma Sürelerine Uyulmalıdır
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Kiralama belirli bir süreyle yapılması ve herhangi bildirime gerek olmaksızın sona ermesi halinde halinde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusudur.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE dava açılmalıdır. Bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır.
Bu 1 yılık sürede kiraya veren dava açmamışa, bu 1 AYLIK süre içerisinde dava açacağını YAZILI olarak kiracıya bildirirse dava açma süresi TBK Md. 353 gereğince 1 kira yılı için uzamış sayılır.
Bildirim yapılması Sözleşmede ayrıca bir madde ile kurala bağlanmışsa sözleşmenin bu hükmüne uyulması gerekir.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Kiralamanın sadece başlangıç tarihi belirlenmişse ve bitiş tarihi ile ne kadar süreyle kiralamanın devam edeceği belirlenmemiş ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur.
Sözleşmede fesih süresi öngörülmemişse yasal fesih bildirim süreleri uyulması gerekir.
Kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
Her bir 6 aylık dönem kira başlangıç tarihine göre belirlenir. 1 Haziran 2021 tarihinde kiralanan bir konutun 6 aylık dönemleri itibariyle 2023 yılında silsile halinde izleyen 6 aylık dönemlerin bitiminden 3 ay önce bildirim yapılması mümkündür. Bu kapsamda 6 aylık dönemsel bitiş tarihlerinden birisi olan 1 Aralık 2023 tarihinden geriye doğru 3 ay önce 1 Eylül 2023 tarihine kadar FESİH BİLDİRİMİ yapılmalı ve 1 Ekim 2023 tarihinde kadar da tahliye davası açılmış olmalıdır. Fesih bildiriminde sonra 1 aylık dava açma süresi söz konusudur.
B. YENİ MALİKİN KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
Yeni malikin kendisinin, eşinin konut ihtiyacı ve altsoyu ve üstsoyu ile yakınlarının konut ihtiyacı bakımından da yukarıda (A) Bölümünde sayılan kurallar geçerlidir.
Yeni malik kişi, edinme tarihinde itibaren 1 Ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Taşınmazı 1 Haziran 2023’te edinen yeni malik, 1 Temmuz 2023’e kadar durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden itibaren 6 AY sonra 1 Aralık 2023’ten itibaren dava açmak durumundadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
* Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE dava açılmalıdır. Bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır.
Bu 1 yılık sürede kiraya veren dava açmamışa, bu 1 AYLIK süre içerisinde dava açacağını YAZILI olarak kiracıya bildirirse dava açma süresi TBK Md. 353 gereğince 1 kira yılı için uzamış sayılır.
* Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde; kiralamanın sadece başlangıç tarihi belirlenmişse ve bitiş tarihi ile ne kadar süreyle kiralamanın devam edeceği belirlenmemiş ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur.
Sözleşmede fesih süresi öngörülmemişse yasal fesih bildirim süreleri uyulması gerekir.
Kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
Her bir 6 aylık dönem kira başlangıç tarihine göre belirlenir. 1 Haziran 2021 tarihinde kiralanan bir konutun 6 aylık dönemleri itibariyle 2023 yılında silsile halinde izleyen 6 aylık dönemlerin bitiminden 3 ay önce bildirim yapılması mümkündür. Bu kapsamda 6 aylık dönemsel bitiş tarihlerinden birisi olan 1 Aralık 2023 tarihinden geriye doğru 3 ay önce 1 Eylül 2023 tarihine kadar FESİH BİLDİRİMİ yapılmalı ve 1 Ekim 2023 tarihinde kadar da tahliye davası açılmış olmalıdır. Fesih bildiriminde sonra 1 aylık dava açma süresi söz konusudur.
* Yeni malik kişi, edinme tarihinde itibaren 1 Ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Taşınmazı 1 Haziran 2023’te edinen yeni malik, 1 Temmuz 2023’e kadar durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden itibaren 6 AY sonra 1 Aralık 2023’ten itibaren dava açmak durumundadır.
* Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki bakımından kesin yetki söz konusu olmayıp, HMK Md. 12 uygulanam imkanı bulmaz ve bu dava kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.
Dava değeri dava açılmasında önem arz etmez.
Basit yargılama usulü uygulanır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtarname Şart Mıdır?
* Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE dava açılmalıdır. Bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır.
* Belirsiz sürelerilerde ise kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
- Yeni malik kişi, edinme tarihinde itibaren 1 Ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Süreli sözleşmelerde ihtarname şartı söz konusu değilken diğer hallerde söz konusudur ve bunlar için de yasal süreler ve zamanlara uyulmalıdır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Edilen Konutun Tekrar Kiraya Verilmesi Halinde Neler Yapılabilir?
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
5. Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. K
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirebilir. TBK Md. 350’de ve bununla ilgili bölümde tahliyenin gereksinim sebebiyle yapılması halleri gösterilmiştir.
TBK’da Md. 355’te yapılan düzenleme ile ihtiyaç sebebiyle tahliye halinde kiraya verenin kiralananı yeniden kiralamasına dair sınırlama getirilmiş ve haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak bakımından düzenleme yapılmıştır.
Kötü niyeti ve kanunun tanıdığı bir hakkı kötüye kullanmanın doğal bir sonucu olarak maddede düzenleme yapılmıştır.
“Emredici” bu düzenlemenin uygulanması bakımından;
*Konut veya çatılı bir işyeri bulunmalı ve bu yer gereksinim sebebiyle kiraya verence tahliye ettirilmiş olmalıdır.
*Kiracı kiraya verenin yakınlarının oturması için tahliye edilmiş olmalıdır.
*Tahliye gerekçesine aykırı şekilde yeniden kiraya verme işlemi yapılmalıdır. Kiraya verilen kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
*Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
*Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından HAKSIZ bir durum söz konusu olmalı ve tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı belirlenmiş olmalıdır.
Belirtilen koşulların yeniden kiralama bakımından söz konusu olamsı halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tazminata hükmedilmesi yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davası kiracı tarafından kiraya verene karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Bu davaların tahliye tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde açılması gerekir.
