Arsa – kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibince elde edilen taşınmazların satışı vergiye tabi midir? Bu şekilde yapılan satışların vergiye tabi olup olmamasında esas alınan kriterler nelerdir? Değer artış kazancı olarak mı, yoksa ticari kazanç olarak mı değerlendirilip vergilendirilecektir? Mükellefler nasıl bir yol izlemelidirler?
İnşaat taahhüt işleriyle uğraşan müteahhitler genellikle inşaat yapacakları arsayı satın almak yerine, arsa-sahibiyle arsa(kat) karşılığı inşaat sözleşmesi yapmayı tercih etmektedirler. Arsa sahibine inşa edilecek taşınmazdan bağımsız bölüm veya bölümler vermek şartıyla ilgili arsayı temin ettikleri görülmektedir.
Arsanın konumuna göre arsanın değeri karşılığında arsa sahiplerine çok sayıda (bazen 20, 30, 50 gibi) taşınmaz verilmektedir. Arsa sahiplerinin bu taşınmazları elden çıkardıkları anda bir takım vergisel işlemlerle karşılaştıkları müşahede edilmektedir.
Burada vergi idarelerince, Danıştay içtihatlarından hareketle “bir yılda birden çok veya takip eden yıllarda birer kez” taşınmaz satışı dikkate alınmaktadır. Bu satımların ticari kazanç kapsamında yapıldığı kabul edilmektedir. Bu surette arsa-sahipleri adına ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilerek gelir, gelir geçici, katma-değer-vergisi gibi birçok vergi çıkartıp ceza kestikleri görülmektedir.
Bu hususta Vergi Mahkemelerinin yaklaşımı ise; arsa sahiplerince ilgili arsanın ne zaman ve ne şekilde (miras, bağış vb.) elde edilip, hangi şekilde (kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi) değerlendirildiğini tespit edip, şayet arsa sahibinin arsa temin işi süreklilik arz edecek şekilde değil ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsasının karşılığında mesken veya işyeri elde edilmişse, elde edilen mesken veya işyerinin sayısına (20, 50, 100) bakılmaksızın, bunun “servetin nitelik değiştirmesi” olduğunun kabulüyle ticari kazanç kapsamında vergilendirilemeyeceğidir.
Anılan şekildeki taşınmaz satışları değer artış kazancı olarak vergilendirilebilecek midir?
Mahkemeler, arsa-sahibinin arsayı elde ettiği tarihle arsa-karşılığı-inşaat sözleşmesi uyarınca elde ettiği konut veya işyerinin satıldığı tarihleri dikkate almaktadırlar. Değer artış kazancında esas alınan 5 yıllık sürenin tamamlanıp tamamlanmadığını göz önünde bulundurarak karar vermektedirler. Vergi idareleriyse genellikle kat-karşılığı-inşaat sözleşmesi uyarınca elde edilen mesken veya işyerinin arsa sahibi adına tapuda-tescil-edildiği tarihle satıldığı tarihleri esas almaktadırlar.
Arsa – kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitlerin arsa sahiplerine yaptıkları daire teslimleri KDV’ye tabi midir?
Müteahhitlerin daire teslimleri normal şartlarda KDV’ye tabidir. Arsa(kat) karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerine yaptıkları teslimlerin niteliği ise Mahkemelerce farklı değerlendirilmektedir. Burada ticari kazanç kapsamında bir mal teslimi bulunmadığı, dolayısıyla KDV’ye tabi olmayacağı yönünde kararlar bulunmaktadır.
