Zilyet bir şeyi kullanmak hakkı ve onu elinde bulundurma anlamına gelir. Tapunun varlığı aynı zamanda zilyet olmayı da sağlar. Sahiplik aynî haklar bakımından en geniş haktır. Ancak bazen tapu kaydı adına olan kişi zilyet olmaz ve zilyet olarak görünen kişi o taşınmazı elinde bulunduran ve kullanandır. Kiracı da bir zilyettir. Zilyetliğin devri de söz konusu olabilir. Ancak taşınmazlarda mülkiyetin devri resmi şekil kurallarına tabidir ve zilyet olma ise bundan daha farklıdır.
Hukuken “zilyetlik tapu” şeklinde kullanılan kavramın yanlış olduğu ve genel olarak gayrimenkul işlemlerinde kullanıldığı görülmektedir. Böyle bir tescil imkanı da Tapu Sicili Tüzüğünde sağlanmamıştır. Tapu denildiği için burada söz konusu malın taşınmaz olması gerekmektedir.
Zilyetlik tamamen sahip olan malikin tanıdığı imkanlar ve mala ilişkin tasarruf yetkisi kapsamında gerçekleşen bir haklar (zilyetliğin hak olup olmadığı da hukuken tartışmalıdır) bütününü kapsar. Tüzükte mülkiyet hakkının tescili ve buna bağlı olarak tescil edilebilecek haklar (irtifak hakkı ile rehin, ipotek vb.şerhler) düzenlenmiştir ancak burada herhangi bir şekilde zilyetlik ve fiilen bir taşınmazı elinde bulundurmaya dair bir hükme yer verilmediği görülmektedir.
Ancak kanunlarımızda malik olmayan kişi, aile konutu vb. niteliği bulunan taşınmazlara dair kullanım hakkı (zilyet) olma bakımından tapuya şerh koydurabilir (Tüzük Md. 17). Zilyetliğe dair bazı hallerde geniş düzenlemeler hem TMK’da hem de diğer kanunlarda yer almaktadır.
Sonuç olarak fiilen gerçekleşen bir durumu ifade eden bir kavram olan zilyetlik geniş kapsamlıdır, taşınır ve taşınmazlar bakımından hukuki niteliği itibariyle ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken bir nitelemedir.
Zilyetlik Kavramı Hukuken Ne Anlama Gelir?
Arapça’da “bir şeyi elinde bulunduran kimse, sahip” anlamına gelen zilyed Mecelle’de, “Zilyed bir ayna bilfiil vaz‘-ı yed eden yahut tasarruf-ı müllak ile tasarrufu sabit olan kimse” şeklinde tanımlanır (Md. 1679). Zilyedlik de mâlik sıfatıyla veya mâlik gibi tasarruf etme niyetiyle bir ayn üzerinde kurulan fiilî hâkimiyettir (İslam Ansiklopedisi).
Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır (TMK Md. 973). İrtifak hakkı sahibi de bir nevi zilyettir.
Zilyetlik ile Tapu Sahipliği Arasındaki Fark
Zilyetlik tapuya bağlı ya da kişinin kayda dayanarak bir malı elinde bulundurması değildir. Zilyet, tapu kaydı olmasa da malı fiilen kullanan ve üstünde egemenlik tesis eden kişidir. Sahiplik durumu, malik olmak anlamına gelir ve taşınır ve taşınmazlar üzerinde geniş hakimiyet sağlayan haktır. Bu anlamda kullanma, yararlanma ve tasarruf haklarının üçüne birden sahip olan maliktir (TMK Md. 683).
Eşyayı ödünç alan ve emanete alan zilyettir ancak taşınmazlar bakımından bu kiralama veya kullanma şeklindedir. Zilyetlik mülkiyet hakkına göre şekillenen bir kavramdır.
Zilyetlik mülkiyet durumuna ilişkin taşınır ve taşınmaza dair değişiklik yapma hakkını kişiye vermez. Zilyetlik bazı işlemlerin mal üzerinde yapılmasına imkan vermez ve kişiye malik olana göre daha sınırlı bir hak sağlar ancak zilyetliğin hukuki vasfı halen yargı kararlarında net değildir ve tamamen olaya özgü değerlendirme yapmak gerekmektedir.
Asli Zilyetlik ve Fer’i Zilyetlik Nedir?
Zilyet, bir sınırlı aynî hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer’î zilyettir (TMK Md.974).
Asıl zilyet olanın iradesine uygun şekilde malı teslim etmesi halinde taşınırlar bakımından bu malı alan yönüyle fer’i zilyetlik söz konusu olur. Malik asli zilyettir, kiracı fer’i zilyettir ve kiralama ile taşınır/taşınmaz feri zilyet olanın egemenliğine girmiş olur. Asıl zilyet var olmadan feri zilyet söz konusu olmaz ve asıl zilyetin iradesi ile feri zilyet gerçekleşmiş olur.
Zilyetliğe Dayalı Hak İddiaları
Zilyetlik bazı hallerde kişiye bazı haklar sağlayabilir ve bu hakların kanunla düzenlenmiş olması gereklidir. 4721 sayılı TMK’da zilyetlik ve kullanmaya dayalı olarak bir şeyin sahibi olmaya dair düzenlemeler yer almaktadır. Bu kıstasları sağlayan kişinin malın sahibi olması söz konusu olur.
Zilyetlik hem taşınır hem de taşınmazlar bakımından geçerli bir durumu ifade eder. Taşınırın zilyedi aksine bir durum olmadıkça onun maliki sayılır.
Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir. Zilyet malı elinde bulunduran olarak onu korumak hakkını da haizdir. Zilyet, rızası dışında kendisinden alınan şeyi taşınmazlarda el koyanı kovarak, taşınırlarda ise eylem sırasında veya kaçarken yakalananın elinden alarak zilyetliğini koruyabilir. Ancak, zilyet durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Sadece eylemi defedecek orantıda kuvvet kullanılmalıdır.
Taşınırlar bakımından zilyet, çalınma, kaybolma ve elinden iradesi dışında malın çıkması bakımından beş yıl içinde dava etme hakkına sahiptir (TMK Md. 989).
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK Md. 713).
Dolayısıyla zilyetlik bazı hallerde kişinin malik olarak tesciline taşınmazlar bakımından imkan sağlar.
Zilyet olan kişi malı korumak hakkına da sahip olur. Bunu idari yoldan (3091 sayılı Kanun kapsamında taşınmazlar bakımından), dava açmak suretiyle (özel hukuk davası) ya da kanunun yetki verdiği hallerde meşru savunma kapsamında kuvvet kullanarak (TMK ilgili hükümleri) sağlayabilir.
Zilyetliği haksız olanın, elindekini hak sahibine iade etmesi genel kuraldır. Ancak iade etme yükümlülüğü, zilyedin iyi ya da kötü niyetli ve iade edilecek malın elde mevcut olup olmamasına göre farklı hukuken farklı hükümlere tabi olup, her olay bakımından ayrı değerlendirme yapmak gerekmektedir.
Zilyedin hakkı iyi niyete dayanmalıdır ve kötü niyetli olduğuna dair karine var olmamalıdır.