“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
7. Geçit hakları
Zorunlu geçit
Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
b. Diğer geçit hakları
Madde 748- Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir.
Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.
Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
8. Sınırlıklar
Madde 749- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.
Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
9. Katılma yükümlülüğü
Madde 750- Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.”
Geçit hakkı taşınmaz vasfı bulunan tarla, arsa vb. yerlerin kullanımında ve bu yerlerde barınma ya da kullanım amaçlı yerler inşa edilmesi ya da tarımsal bir işletme bakımından yerel adete göre geçiş mümkün olmaması veya uyuşmazlık çıkması halinde genel yola erişmek için komşu taşınmazlardan irtifak hakkı oluşturacak şekilde sürekli olarak geçme hakkını içeren ve buna göre bu komşu taşınmazlar üzerinde tesis edilen bir haktır.
Geçit hakkının dava yoluyla kurulması ile irtifak hakkı olarak tapuya tescili de sağlanır.
Geçit hakkı komşuluk hukukunun bir gereğidir ve üstünde kurulacağı taşınmaza ve taşınmazın kullanımına en az zarar verecek şekilde tesis edilmelidir.
Yargı kararları ile belirlenen temel yargılama ilkeleri çerçevesinde geçit hakkı tesisinde;
– Yolun uzunluk ve genişliği ile taşınmaz üstünde kapladığı yüzölçümü,
– Üstünde kurulacağı taşınmaza ağır derecede yük getirmemesi ve haklı sayılamayacak nitelikleri aşmaması,
– Çevrede ve diğer komşular bakımından da en az rahatsızlığa sebep olması (taşınmaz sinorlarının belirlemede esas alınması gibi),
– Geçit kurulması ile malikin uğrayacağı zararın, geçit hakkı elde edenin yararından fazla olmaması,
– Yarar zarar dengesi ile denkleştirme yapılması,
Gibi konular da, diğer asli koşullara ek olarak göz önünde bulundurulmalıdır.
Uzunluk ve kapladığı alan itibariyle geçit hakkının kurulduğu taşınmaza oluşturduğu yük makul ve kabul edilebilir nitelikte olmalıdır. Fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi geçit hakkı kurulurken gözetilmelidir.
Geçit hakkı, yanlış kadastro işlemleri, imar planlarının eksik ve hatalı hazırlanması, yolların yerlerinin değişmesi, arazilerin ve arsaların bölünmesi, mirasa konu olarak paylaşılması gibi sair etkenlere bağlı olarak ortaya çıkan ve yollara erişimden yoksun kalan taşınmazlar açısından gerekli olan bir haktır. Anlaşma yolu ile veya yerel adete göre sağlanamayan bir geçit hakkının ancak dava yoluyla temini gerekecektir.
Hangi Durumlarda Geçit Hakkı Davası Açılır?
Geçit hakkı davası komşu taşınmazlardan geçerek genel yol denilen ve imar planına veya genel adete göre genel yol olan ya da köy yolu gibi geçmişten bu yana yol olarak kullanılan yola taşınmaz malikinin taşınmazından erişmek mümkün değilse ve buna dair istemler genel yola ulaşmada üstünden geçilmesi gereken taşınmazların sahipleri ya da burada hak sahibi olanlarca uygun görülmemişse bunlar aleyhine açılması gereken bir davadır.
Bu dava Asliye Hukuk Mahkemesinde üstünden geçilmesi istenilen ve tapu kaydında malik olarak görünen veya hak sahibi olan kişiler davalı gösterilmek suretiyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
Geçit Hakkı Talebi Hangi Mahkemeye Yapılır?
Geçit hakkı talebi komşu maliklerden yapılmalı ancak dava taşımazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Dava giderleri davacı talepte bulunan tarafından karşılanır.
Taşınmazın aynına ilişkin olan bu davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir.
Geçit Hakkı İçin Bedel Ödenir Mi?
Geçit hakkı için bedel ödenmelidir ve üstünde geçit hakkı kurulan taşınmaz maliklerine mahkemece belirlenen ve bilirkişice önerilen değerlere göre takdir edilen değer üzerinden geçit hakkı bedeli ödenir. Bu malikin taşınmazı kullanamamasından kaynaklanan ve onun taşınmaz üstündeki haklarının kısıtlanmasının sebep olduğu bir bedeldir.
Geçit hakkının kurulmasının kurulduğu taşınmazın değer kaybına da sebep olacağı dikkate alınmalıdır. Değer kaybı ve geçit bedeli birlikte ödemeye konu olmalıdır.
Hangi Belgelerle Geçit Hakkı Talebi Desteklenmelidir?
Geçit hakkına ihtiyaç var olduğuna dair belgeleri kısaca şöyle sıralamak mümkündür:
*Taşınmazın yola çıkmak için geçide ihtiyacı olduğuna dair belgeler ve haritalar, ada parsel sorgu kayıtları,
*Malik bilgileri ve özellikle geçit hakkı talep edilecek komşu ve davalı gösterilecek maliklerin bilgileri, tapu kayıtları,
*Belediye kayıtları ve yollara dair genel haritalar,
*Köy içi veya köy yolu söz konusu ise yolun nereden geçtiği ile yol var olduğuna dair kayıtlar,
*Taşınmazın kullanımına dair kayıtlar,
*Geçit hakkına ihtiyaç var olduğuna dair her türlü sebebi ortaya koyan belgeler, tutanak ve keşif sonuçları ya da bilirkişi inceleme raporları,
Mahkeme Geçit Hakkını Ne Kadar Süreliğine Verir?
Geçit hakkı talebe göre kurulur ve genellikle süreklilik taşıyan şekilde kurulur ancak imar planı geçmeyen ve arada kalan arazilerde kurulan geçit haklarının imar planıyla değişmesi ve arada kalan ve geçit hakkı talebinde bulunan taşınmazın malikince erişim sağlanabilmesi durumunda sonlandırılması da mümkündür. Genel anlamda geçit hakkı yapılan talebe göre verilir ancak genel yola erişim bakımından aslolan sürekli bu hakkın kurulmasıdır.
Geçit Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?
İstinaf ve temyiz aşamaları ile birlikte 3 yıla kadar sürmesi mümkündür ve geçit hakkı davasında yazılı yargılama usulü uygulanır.
Taraflar Arasında Anlaşma Varsa Dava Açmak Gerekir Mi?
Anlaşma ile ve karşılığında bedel ödenmek suretiyle TMK geçit hakkı kurulmasına imkan sağlamaktadır ve geçit hakkı davalarında hakim de tarafları sulhe davet edebilmektedir.
Geçit hakkı bakımından aslolan yerel adettir ve kanun özel kanun ile düzenlemeyen hallerde yerel adete göre karar verileceğini hükme bağlamıştır.
Yargıtay Kararları
*Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10 Mart 20216 tarihli ve E. 29, K. 3093 saylı Kararına göre; “… Açıklanan nedenlerle mahkemece, öncelikle çevredeki genel yolları gösterir şekilde geniş ölçekli pafta örneği getirtilerek Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda genel yola kesintisiz şekilde ulaşımı sağlayacak tüm alternatifler belirlenerek en uygun alternatif üzerinden geçit tesisine karar verilmesi gerekirken…” tespiti yapılarak alternatifli ve her cepheden erişim sağlama yönüyle farklı yolların da karar verilirken gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.
*Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20 Ocak 2016 tarihli ve E. 16614, K. 591 sayılı benzer bir kararında “… Somut olaya gelince, davacı taşınmazlarının mutlak geçit ihtiyacı bulunmaktadır. Mahkemece bu ihtiyaç karşılanmak üzere bilirkişi raporuna itibar edilerek 13.02.2013 tarihli bilirkişi raporunda 3. alternatif güzergah olarak gösterilen yerden, 25 parsel sayılı taşınmaz bölünmek suretiyle genel yola ulaşacak şekilde geçit kurulmuştur. Geçit hakkı kurulması davalarında fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince geçit kurulması talebi en az zarar görecek komşuya yöneltilmelidir. Bu şekilde kurulan geçit nedeniyle 25 parsel sayılı taşınmazın kullanım bütünlüğü bozulacağından başka geçit alternatiflerinin de araştırılması gerekirken, krokide taşınmazların batısında yer alan 1 parsel sayılı taşınmazdan geçit kurulup kurulamayacağı hususunun araştırılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, geçit hakkı talep edilen taşınmazların batısında yer alan ve tapu kaydında Hazine üzerine kayıtlı 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinden de geçit hakkı kurulup kurulamayacağının araştırılarak…” Denilmiştir.
*Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2 Haziran 2022 tarihli E. 2021/7925 K. 2022/4000 sayılı kararında; “…geçit davalarında uygulanan kesintisizlik ilkesi göz önünde bulundurularak lehine geçit hakkı tesisi istenilen taşınmazın dere üzerinden geçmeyecek şekilde başka alternatiflerden yola ulaşımının sağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalı, bilirkişi tarafından belirlenen tüm alternatif güzergahlar tek bir krokide-raporda denetime elverişli olarak gösterilmeli, genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibine uygun olarak karara yakın tarihte geçit bedeli tespit edilmeli, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek en uygun alternatif belirlendikten sonra, usulüne uygun olarak geçit hakkı bedelinin depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.” denilerek BOZMA KARARI verilmiştir.
* Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12 Şubat 2014 tarihli ve E. 2013/14-371 K. 2014/91 sayılı kararında ise “…Geçit isteyene bu hakkın tanınması, diğer koşulların yanında, geçit yükümlüsü veya yükümlülerine kanundaki deyimi ile tam bedel verilmesi halinde mümkündür. Kanunda belirtilen tam bedel, geçit hakkı tesis edilecek yerin ve bu yerde bulunan ağaç, ürün vs. muhdesatın değeri ile geçit kurulacak taşınmazda geçit nedeniyle meydana gelecek değer kaybının toplamından oluşmaktadır (Ertaş Şeref; Eşya Hukuku, 4. Bası, Ankara 2002, s. 373 )…
Dosya içerisindeki bilirkişi raporlarından en kısa ve ekonomik geçit güzergahının, davalıya ait 77 parsel sayılı taşınmazdan geçen 4. alternatif ( C+D ) olduğu anlaşılmaktadır.
Bu halde mahkemece; davalıya ait 77 parsel sayılı taşınmazın geçit kurulması nedeniyle uğrayacağı değer kaybı da bilirkişiye hesaplatılmak suretiyle geçit bedeli tespit edilerek, bu bedel depo ettirildikten sonra belirtilen seçenekten geçit kurulması gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.” denilmiştir.
*Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21 Mart 2013 tarihli ve E.2631, K. 4363 sayılı Kararı’nda “…Somut olaya gelince; dosya içerisindeki 09.07.2012 tarihli bilirkişi raporu ve ekindeki krokilere göre, 48 sayılı parselin (A) harfi ile gösterilen kısmında geçit kurulması nedeniyle bu yerin batısında kalan kısmın artık kullanılamayacağı ve bu sebeple 48 sayılı parselin değerinde ayrıca azalma meydana geleceği anlaşılmaktadır. Mahkemece, taşınmazın geneli itibari ile değer azalışı yanında bu yönden de meydana gelecek değer azalışı bilirkişilere hesaplattırılarak bu tutarın geçit bedeline eklenmesi suretiyle mahkeme veznesine depo edilmesinden sonra geçit kurulmasına karar verilmesi gerekirken…” denilerek taşınmazda meydana gelen değer azalışı yönüyle iki açıdan değerindeki azalmanın gözetilmesine karar verilmiştir.
*Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2988, K. 7086 T. 28/05/2016 sayılı Kararına göre de “geçit bedelinin hüküm tarihine yakın bir şekilde yeniden belirlenmesi zorunludur”.