İpotek bir güvencedir. Bir alacağın elde edilebilmesi bakımından teminat gösterilerek güvence altına alınmasıdır. İpotek, bir borcun teminatı olarak bir taşınmaz mal (örneğin bir ev, arsa veya bina) üzerinde kurulan ayni bir haktır. Borç ödenmediğinde, alacaklı bu ipotekli taşınmazı icra yoluyla paraya çevirtip alacağını tahsil edebilir. İpotek, özellikle kredi sözleşmelerinde (örneğin konut kredisi) en sık kullanılan teminat şekillerindendir.
Mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda bütün taşınmaz üzerine konulur ipotek.
İpoteğin Hukuki Niteliği
İpotek 4721 sayılı TMK’da düzenlenmiştir. Kanun’un 850 inci maddesi gereğince taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.
İpotek, alacağı garanti eden taşınmazı ipotek akdine uygun olarak borç ödenmediğinde satma yetkisi verir alacaklıya.
İpotek, alacağa bağlı bir haktır ve alacağın fer’isidir.
Taşınmaz üzerine konur: Sadece tapuya kayıtlı taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir.
Ayni haktır: Sadece borçlunun değil, üçüncü kişinin taşınmazı üzerine de konulabilir.
Tapu siciline tescil gerekir: İpotek ancak tapu siciline resmi şekilde tescil edilirse geçerli olur.
Mücerret (soyut) alacağa dair olabilir, alacak ipotek tesis edilirken mevcut olmamış ve ileride doğacak olabilir.
Borç ödenene kadar devam eder: Borç ödendiğinde ipotek kaldırılır (tapuya “terkin” edilir).
Borç ödenmezse ipotekli taşınmaz paraya çevrilebilir.
Tapu siciline güven ilkesine rağmen ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır. Borç ödenmişse, alacağa dair tescil kaydında görünen ipotek kaydı geçerliliğini yitirir ve alacaklıya karşı yeni borçlu bunu ileri sürebilir.
İpotek Türleri Nelerdir?
İpotek türlerini kanunda kaynaklanan kanuni ipotekler ve kişilerin iradelerine göre tesis edilen ipotekler olmak üzere iki ana başlık altında toplamak mümkündür.
İpotek, güvence altına alınan alacağın miktarının belli olup olmamasına göre kat’î borç ipoteği veya limit ipoteği şeklinde tesis edilebilmektedir.
Ayrıca işlemin konusunu oluşturan değer bakımından ise ipoteği; taşınmaz ipoteği, ticari ipotek, banka ipoteği ve ihtiyati ipotek gibi türlere ayırmak mümkündür.
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek tesisi mümkündür ve bu durumda ipotekler derece sistemine göre taşınmaz üzerinde sıralanır.
İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz mal (genellikle gayrimenkul) üzerine konulan ayni bir haktır. Borç ödenmediği takdirde, alacaklı bu taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil edebilir. Türk hukukunda ipotek türleri, genellikle aşağıdaki başlıklar altında sınıflandırılır:
1.Anapara İpoteği
Bu ipotek türü, belirli bir ana borç miktarının teminat altına alınması amacıyla kurulur.
Özellikleri:
Belirli bir meblağ için tesis edilir.
Borç miktarı tapuda açıkça belirtilir.
Faiz ve fer’ileri (ek ödemeler, gecikme faizleri vb.) sınırlı bir süre için kapsar.
Örnek: Bankadan 1 milyon TL konut kredisi alındığında, bu tutar için konut üzerine anapara ipoteği konulur.
2. Üst Sınır (Maksimum) İpoteği
Belirli bir borç ilişkisi olmaksızın, ileride doğabilecek borçların teminatı için tesis edilir.
Özellikleri:
Belirli bir üst sınır belirlenir (örneğin 2 milyon TL).
Bu sınır dahilinde birçok borç teminat altına alınabilir.
Genellikle ticari kredilerde, cari hesap ilişkilerinde veya kefaletli borçlanmalarda kullanılır.
3. Kanuni İpotek
Kanundan doğan ve bazı durumlarda alacaklının istemiyle tapuya tescil edilen ipotek türüdür.
Hangi durumlarda olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre inşaat halindeki bir binada yüklenicinin hakları için,
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin alacakları için,
Satış bedelinin ödenmemesi durumunda satıcının alacağı için.
Özelliği: Tarafların rızası olmasa da tapuya şerh verilebilir.
4. Sözleşmeden Doğan (İradi) İpotek
Tarafların anlaşmasıyla kurulan ipotek türüdür. En yaygın ipotek türüdür ve tapu müdürlüğünde yapılan resmi senetle kurulur.
Alt türleri:
Anapara ipoteği
Üst sınır ipoteği
5. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi
Bu türler, özel senetler aracılığıyla kurulan teminat ipotekleridir:
İpotekli Borç Senedi: Alacaklıya ödeme yapılmazsa doğrudan icra takibi başlatılmasına imkân verir.
İrat Senedi: Belirli dönemlerde düzenli ödeme yapılmasını temin eder (örneğin kira gibi).
İpotek Tesis Etme Süreci Nasıl İşler?
İpoteğin taşınmazlar bakımından kurulmasında taşınmazın tapu kaydı ve tescil kaydı önem taşır ve tescili var olmalıdır. İpotek resmi şekle bağlı olarak kurulan bir hukuki ilişki şeklidir. Taşınmazlara dair ipotek akdi Tapu Müdürlüklerinde resmi memur önünde remi usul ve şekle uygun olarak düzenlenmelidir (TMK Md. 856). Tescil, ayni hakkın kazanılmasının temelidir ve ayni hak bu şekilde kurulur.
Borcun istek kurulurken tescilde gösterilmesinde fayda bulunmaktadır. Ancak bu senet bakımından bir geçerlilik unsuru değildir.
İpotek kurulması sırasında tapu görevlilerince DASK vb. bazı belgelerin de ipotek kurulmasına esas olmak üzere hazır edilmesi istenmektedir.
Bu sürecin tüm aşamaları ayrıntılı olarak açıklanmıştır:
1. Taraflar Arasındaki Anlaşma
İpotek kurulabilmesi için öncelikle bir alacak ilişkisi bulunmalıdır. Bu borç-alacak ilişkisi şu şekillerde olabilir:
Bankadan alınan konut ya da taşıt kredisi
Alacak senedinin teminat altına alınması (çek, bono vb.)
Üçüncü bir kişinin borcu için kefalet veya teminat gösterme (müteselsil borçluluk)
Bu aşamada ipotek veren kişi ile alacaklı arasında borcun niteliği, miktarı ve ödeme koşulları kararlaştırılır.
2. İpotek Edilecek Taşınmazın Tespiti
İpotek ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar (arsa, tarla, konut, işyeri gibi) üzerine konulabilir. Şu özellikler aranır:
Taşınmazın tapuda kayıtlı olması
Tapu kaydının temiz (şerhsiz) olması
Malik veya malik adına yetkili kişi tarafından ipotek verilebilmesi
3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Taraflar, ipotek tesis ettirmek amacıyla taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur. Gerekli belgeler;
Kimlik belgeleri (taraflar için)
Tapu senedi
Alacaklı ile borçlu arasında düzenlenen protokol veya borç senedi
Noter onaylı vekaletname (vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa)
4. İpotek Türünün Belirlenmesi
5. Resmi Senet Düzenlenmesi ve İmzalanması
Tapu memuru huzurunda resmi senet hazırlanır. Bu senette: Alacak miktarı
Taşınmaz bilgileri, Borçlu ve alacaklı bilgileri, Faiz oranı, vade gibi detaylar yer alır.
Taraflar bu resmi senedi imzalar.
6. Tapuya Şerh Verilmesi
Senet imzalandıktan sonra ipotek, taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilir. Böylece üçüncü kişilere karşı da geçerli hale gelir. Tapuda, “Anapara ipoteği” veya “Üst Sınır İpoteği” şeklinde görünür.
7. Vergi ve Harçlar
İpotek tesisinde aşağıdaki ödemeler yapılabilir:
Tapu harcı (binde 4,55 oranında — anapara ipoteğinde)
Damga vergisi (anapara üzerinden hesaplanır)
Döner sermaye ücreti
Bazı durumlarda (örneğin konut kredilerinde) banka harç muafiyeti uygulanabilir.
8. İpotek Süresinin Bitimi veya Kaldırılması
Borç ödendiğinde, ipotek alacaklı tarafından terkin edilmelidir. Bunun için:
Alacaklının tapuya vereceği “terkin talebi”
İlgili belgeler (alacağın ödendiğine dair belge, vekaletname vs.)
Terkin yapılmazsa ipotek tapuda görünmeye devam eder.
İpotek Ne Zaman ve Nasıl Kaldırılır?
İpoteğin kaldırılması da birtakım işlemlerin yapılmasını gerektirir. Öncelikle ipoteğin konusu olan borç ödenmiş olmalıdır.
Borcun ödendiğine dair yazıya Fek yazısı denir ve bu yazı banka tarafından hazırlanarak Tapu Müdürlüğü’ne teslim edilir ve bunun ardından işleme alınır.
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 88/1 maddesi gereğince de “Kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri, bankalar ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından düzenlenen aynî veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki belgeler, tapu işlemi için elden ibraz edilemez. Bu belgeler 7201 sayılı Kanun hükümlerine göre müdürlüklere tebliğ edilir.”
Bu kapsamda resmi yoldan fek yazısı gönderilmeli ve teslim alınmış olmalıdır.
Olağan ve makul sürede bu işlem tamamlanmalı ve ipotek kaldırılmalıdır. Ancak kaldırma işlemi yapılmazsa ipoteğin kaldırılması davası açılmalıdır.
İpoteğin sicilden terkini bir mahkeme kararına istinaden de gerçekleşebilmektedir.
Ayrıca taşınmazın herhangi bir sebeple yok olmasıyla veya kamulaştırılmasıya da üzerindeki bütün ayni haklar da son bulur. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla da ipotek son bulur. Bunun cebri icra takip türü farklıdır.
İpotek, şu durumlarda kaldırılabilir:
- Borç Ödendiğinde: En yaygın neden budur. Örneğin, banka kredisi tamamen ödendiğinde ipotek kaldırılabilir.
- Borçtan Feragat Edildiğinde: Alacaklı, borcunu feragat ederse (örneğin yazılı bir feragat beyanı verirse), ipotek kaldırılabilir.
- Mahkeme Kararıyla: Borcun haksız olduğu, zamanaşımına uğradığı veya ipoteğin hukuka aykırı tesis edildiği mahkeme kararıyla tespit edilirse ipotek silinebilir.
- Zamanaşımı: Özel durumlarda, ipotekli borç çok uzun süre talep edilmemişse zamanaşımına uğrayabilir.
İpotek Nasıl Kaldırılır?
1. Banka Kredisi ile Kurulan İpoteklerde:
Bankadan “ipotek fek yazısı” (ipoteğin kaldırıldığını gösteren belge) talep edilir. Bu yazı genellikle resmi yazı formatında, ıslak imzalı ve banka yetkilisi tarafından onaylı olmalıdır.
Yazı alındıktan sonra Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
2. Şahsi Alacaklara Dayalı İpoteklerde:
Eğer ipotek bir şahıs lehine konulmuşsa (örneğin borç senedi karşılığı), alacaklının ipotek fek beyanı vermesi gerekir.
Alacaklıdan noter tasdikli “ipotek fek beyanı” alınır.
Bu beyanla birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur.
3. Mahkeme Kararıyla Kaldırma:
Eğer ipoteğin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız veya alacaklı ipoteği kaldırmayı reddediyorsa:
İlgili mahkemede (genelde Asliye Hukuk Mahkemesi) ipoteğin fekki (silinmesi) davası açabilirsiniz.
Karar kesinleştikten sonra tapuya ibraz edilerek ipotek kaldırılır.
İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?
İpotekli taşınmaz, ipoteğe konu borçla birlikte satılabilir ve bu durumda satın alan borçları da devralmış olur. İpotekli taşınmazın devredilmesi ile yeni malik, taşınmazın mülkiyetini üzerindeki ipoteğe binaen var olan rehin hakkı ile birlikte kazanır (TMK. Md. 888/1).
İpotekli bir taşınmazın, ipotek borcu ile birlikte bir başkasına temlikine hukuki bir engel bulunmamaktadır. Bu işlemin yapılması için ipotek alacaklısının iznine ihtiyaç yoktur.
Taşınmazın, ipotek ve şerh bilgileri tapu sicilinden öğrenilmelidir.
İpotekli taşınmaz, borcun devralınmasıyla ve taşınmazı satın alan kişiye borcun geçmesiyle satın alınabilir ve ipotekli olarak satın alan taşınmazı borçla birlikte devralmış olur. Bir nevi ipotek ile güvence altına alınan borç satın alana temlik edilmiş olur. Alacağı temellük edenin temlik edene halef olması söz konusudur.
1. İpotekli Taşınmazın Satışı Hukuken Mümkündür
Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı, taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını sınırlamaz. Bu nedenle taşınmaz maliki, taşınmazını satabilir. Ancak:
İpotek, taşınmazı alan yeni malik için de geçerliliğini sürdürür.
Alıcı, ipotek yüküyle birlikte taşınmazı kabul etmiş sayılır.
2. Satışta Alıcının Bilgilendirilmesi Önemlidir
Tapu sicili aleni olduğundan, ipotek kayıtları herkes tarafından görülebilir. Ancak:
Alıcının ipotekten haberdar edilmesi iyi niyetli işlem açısından önemlidir.
İpotek nedeniyle ileride icra takibi başlatılırsa, alıcı tapulu malını kaybetme riskiyle karşılaşabilir.
3. Satış Öncesi İpotekten Kurtulmak Mümkün Müdür?
Evet. Taşınmaz malikinin veya alıcının şu yolları kullanması mümkündür:
İpoteğin fekki (kaldırılması): Alacak ödenir ve ipotek resmen kaldırılır.
Borç alıcıya devredilirse: Alacaklı (örneğin banka) kabul ederse, borç yeni alıcıya geçebilir.
4. İcra Takibi Halinde Ne Olur?
Eğer ipotek borcu ödenmezse: İpotek alacaklısı (örneğin banka), ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir.
Taşınmaz icra yoluyla satılabilir ve satış bedelinden alacak karşılanır.
Artan bedel varsa, o kısım malik (yeni alıcı) ya da eski malik tarafından alınabilir.
