Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulmakla birlikte arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3/1). Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nda arsa payı, “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına verilen isim” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/1-d).
Arsa payından söz edebilmek için arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması gerekir.
KMK m. 3/2 hükmünde 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle arsa payı, proje müellifi mimar veya mühendis tarafından belirlenmekte ve düzeltilmesi için dava yoluna imkan tanınmış bulunmaktadır.
Arsa payı diğer kat maliklerininkinden farklı ve yanlış belirlenmişse, hak kaybına sebep olacak şekilde ise ve düzeltilmesi gerektiği konusunda net tespitler ile ayni hak olan arsa payının tescilinde yanlışlık varsa bunun düzeltilmesi için dava açılması mümkündür. Arsa payının düzeltilmesi için açılan davaya “arsa payı düzeltme davası” denilmektedir.
“Arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devri mümkün değildir” (KMK m. 5/1). Arsa payına dair temel kurallar geçerlidir. Buna göre her bir bağımsız bölüm için arsa payı ayrılmalıdır, arsa payı bağımsız bölümlerin değeri ile uyumlu olmalıdır, açıkça kalan bir arsa payı var olmamalıdır ve arsa payı kanun hükmü gereğince bağımsız bölüm tabidir.
Arsa payının düzeltilmesi davası, hatalı belirlenmiş arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yeniden belirlenmesini sağlamayı amaçlayan bir dava türüdür. Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi kanunuyla birlikte kat irtifaklı yahut kat mülkiyetli yapıların yıkılmasından sonra elde edilecek hakların arsa payı oranına tabi olması sonucunda bu adla açılan dava sayısında önemli oranda artış olmuştur.
Arsa payının yanlış hesaplanması durumunda tapu sicili gerçek hak durumunu yansıtmaz ve düzeltilmesi gerekir. Bu tip tescile “yolsuz tescil” denir ve yolsuz tescilin de gerçekliğe uygun hale getirilmesi gerekir.
Arsa payının düzeltilmesi davasının bir çeşit tespit davası olduğu kabul edilmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Arsa payının düzeltilmesi davasını, yalnızca kat maliki veya kat irtifakı sahibi olanlar açabilir (KMK m. 3/2). Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kat maliki olmayan yöneticiler bu davayı açma hakkına sahip değildir. Açılan dava, tüm kat maliklerinin arsa paylarını etkileyebileceğinden davanın, davacı haricindeki tüm kat maliklerine/hak sahiplerine karşı açılması zorunludur.
Davalı olarak yönetici, yönetim kurulu veya tapu sicil müdürlüğü gösterilerek dava açılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir (KMK Ek m. 1). 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Md. 12 gereği bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmaz üzerinde ayni hakka ilişkin bir dava olması sebebiyle bu davada mahkemenin yetkisi kesindir.
Arsa Payı Düzeltilirken Hangi Kriterler Dikkate Alınır?
Arsa payı düzeltilmesi davası bakımından bazı kriterlerin var olması ve dikkate alınması gereklidir:
*Arsa payının hatalı belirlendiği konusunda net tespitler bulunmalıdır,
*Kat irtifakı veya kat mülkiyeti var olmalı veya devam ediyor olmalıdır, sona eren bir kat mülkiyeti durumu dava açma gerekçesi teşkil edemez,
*Kat mülkiyeti mahkeme kararıyla kurulmamış olmalıdır.
*Arsa payının düzeltilmesi bakımından hak sahiplerince talepte bulunulmalı yani bu talep dava açmak suretiyle mahkeme gündemine getirilmiş olmalıdır.
Metrekare Farkı Arsa Payının Düzeltilmesini Gerektirir Mi?
Metrekare farkı aynı nitelikte olan bağımsız bölümler bakımından farklılık taşımakta ise bu durumun da arsa payı yönüyle dava açmayı gerekli kılabileceği dikkate alınmalıdır. Burada önemli olan tescilin yolsuz olmasıdır ve yolsuz tescil düzeltilmediği sürece var olan bu hatanın giderilmesi ancak dava açmakla mümkün olacaktır.
Dava Açmak İçin Süre Sınırı Var Mıdır?
Arsa payının düzeltilmesi davasını açmak için herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır ancak bu durum bu davayı açma hakkının veriliş amacına aykırı kullanılmasına imkan sağlamaz. Arsa payı ortak mülkiyet payını gösterdiği için arsa payının düzeltilmesi için açılacak dava ayni bir dava olup, her zaman açılabilecektir. Ayni haklar bakımından kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler geçerli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu da arsa payının düzetilmesi davası hakkında herhangi bir süre şartı düzenlememiştir.
Kentsel dönüşümle birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erip arsa haline gelen taşınmaz kendiliğinden paylı mülkiyete dönüşeceği için eski kat malikleri arsa payları oranında paya hak sahibi olacaklardır (6306 SK m. 6). Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği binaların ve arsa payının konusuna giren yerlerin yıkılmasından sonra bu dava açılamayacağı için davanın vaktinde açılmasının önemi artmıştır.
Bağımsız bölüm malikleri senelerdir arsa paylarına itiraz etmemiş, aidat ve diğer giderlere eşit olarak katlanmış, haklardan eşit olarak yararlanmış ancak Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği binalarının yıkılması sonrası daha çok hak elde edebilmek için bu davayı açmışlarsa, hukuk düzeni bu hakkı korumaz. Çünkü arsa payının düzeltilmesi davasının amacı baştan özensiz, gelişigüzel ve çalakalem bir surette ve hatalı belirlenmiş arsa paylarının sonradan bağımsız bölüm maliklerinin açacağı davayla düzeltilmesini sağlamaktır.
Mahkeme Bilirkişi İncelemesi Yapar Mı?
Bilirkişi incelemesi dava açılırken delil elde etme yöntemi ve başvurulacak bir durum olarak 6100 sayılı HMK’da düzenlenmiştir. Buna göre keşif yapılması ve keşfe dair bilirkişi raporu ile davaya konu durumun ve hatalı kaydın tespiti gerektiği görülmektedir ve bu durumda teknik olarak bu konuda uzman heyetin ya da bilirkişilerin eşliğinde detaylı bir rapor ile durum ortaya konulursa mahkemece konu hakkında hızlı ve dava açma amacına uygun bir karar verilmesine imkan sağlanmış olur.
Mahkemeye sunulan dava dilekçesi ile dayanılan hukuki deliller arasında keşif ve bilirkişi incelemesine dayanılmış ise tabii ki mahkemece inceleme yaptırılacaktır ve olaya dair keşif ile durumu görecektir.