“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
5. Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. K
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
I. YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ KAPSAMI
I.1. İhtiyaç Sebebiyle Yapılan Tahliye Halinde Yasağa Aykırılık
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirebilir. TBK Md. 350’de ve bununla ilgili bölümde tahliyenin gereksinim sebebiyle yapılması halleri gösterilmiştir.
TBK’da Md. 355’te yapılan düzenleme ile ihtiyaç sebebiyle tahliye halinde kiraya verenin kiralananı yeniden kiralamasına dair sınırlama getirilmiş ve haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak bakımından düzenleme yapılmıştır.
Kötü niyeti ve kanunun tanıdığı bir hakkı kötüye kullanmanın doğal bir sonucu olarak maddede düzenleme yapılmıştır.
“Emredici” bu düzenlemenin uygulanması bakımından;
*Konut veya çatılı bir işyeri bulunmalı ve bu yer gereksinim sebebiyle kiraya verence tahliye ettirilmiş olmalıdır.
*Kiracı kiraya verenin yakınlarının oturması için tahliye edilmiş olmalıdır.
*Tahliye gerekçesine aykırı şekilde yeniden kiraya verme işlemi yapılmalıdır. Kiraya verilen kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
*Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
*Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından HAKSIZ bir durum söz konusu olmalı ve tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı belirlenmiş olmalıdır.
Belirtilen koşulların yeniden kiralama bakımından söz konusu olamsı halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tazminata hükmedilmesi yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
I..2. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Halinde Yasağa Aykırılık
Yeniden kiralama yasağı, yeniden inşa veya onarım için yapılan tahliye işlemlerinde de geçerli olabilir. Bu bakımdan;
*Konut veya çatılı bir işyeri bulunmalı ve bu yer yeninden inşa ve onarım sebebiyle kiraya verence tahliye ettirilmiş olmalıdır.
*Kiracı inşa ya da onarım için tahliye edilmiş olmalıdır.
*Tahliye gerekçesine aykırı şekilde onarım yapılmaksızın yeniden kiraya verme işlemi yapılmalıdır. Kiraya verilen kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
*Bunun dışında inşa ve onarımdan sonra eski kiracının öncelik hakkını gözeterek ona yazılı bildirimde bulunmalı, bu bildirimde kiralananın yeni durumu ve kiralama koşullarını açıklamalıdır. Eski kiracı ise kendisine yapılan bildirim üzerine bu konuda öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağı konusunda 1 AY içinde kiraya vereni bilgilendirilmelidir.
*Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
*Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından HAKSIZ bir durum söz konusu olmalı ve tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı belirlenmiş olmalıdır.
Belirtilen koşulların yeniden kiralama bakımından söz konusu olamsı halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tazminata hükmedilmesi yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
II. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davası kiracı tarafından kiraya verene karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Bu davaların tahliye tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde açılması gerekir.
