Parselasyon, İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya yönelik imar uygulamasıdır. İmar Kanunu’nun 18.maddesi ile genel esasları belirlendiği için uygulamada “18. Madde Uygulaması” olarak da bilinmektedir.
Üzerinde yapılmaya uygun arsalar oluşturulması amacıyla düzensiz kadastral parseller hamur haline getirilerek düzenli imar parselleri oluşturulur. 3194 sayılı Kanunun 18. Maddesi ve İmar Kanununun 18.maddesine dayanılarak çıkarılan Yönetmelik ile detaylı bir şekilde nasıl yapılacağı öngörülmüştür. Uygulama imar planına uygun olarak yapılır.
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile 2981 sayılı imar affı kanununun 10/c maddesi uyarınca parselasyon yapılabilir. 2981 sayılı Kanun uyarınca yapılan parselasyonda 3194 sayılı Kanundan farklı olarak ferdileştirme ve bedele dönüştürme yapılabilme imkânı vardır.
DOP – Düzenleme Ortaklık Payı nedir?
Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçüm miktarına oranıdır. Parselasyon düzenleme sınırı içerisinde bulunan donatı alanları parselasyon kapsamında kalan taşınmazlardan kesinti yapılarak karşılanır. Bu kesinti miktarının bütün alana oranı düzenleme ortaklık payını belirler. Bu oran %40’ın üzerinde olamaz. Her düzenleme sınırı içerisinde ayrıca belirlenir.
Parselasyon uyuşmazlıklarında genelde hangi durumlar hukuka aykırılık olarak kabul edilmektedir?
Parselasyon üzerinde yapı yapmaya elverişli parsel oluşturmak amacıyla yapılır. İdareler tarafından taşınmazın kamu eline bedelsiz geçirilmesi amacıyla yapıldığı durumlar hukuka aykırı olarak kabul edilmektedir. Düzenleme ortaklık payının hatalı belirlenmesi iptal sebebidir. Yine kapanan kadastral yolların belediye ya da il özel idaresi adına taşınmaz oluşturmak üzere tahsis edilmesi gibi durumlar da iptal sebebidir.
Ayrıca uygulama sonrasında tahsis yapılırken taşınmazlara karşılık olarak maliklere bulunduğu yerden buna imkân yoksa en yakın yerden tahsis yapılmalıdır. İmkân var iken farklı yerlerden tahsis yapılması hukuka aykırılık olarak kabul edilmektedir. Düzenleme sınırının hatalı belirlenmesi, uygulama imar planına ve notlarına aykırı parseller oluşturulması, kamu ortaklık payının hatalı hesaplanması iptal sebebidir. Yine 2981 sayılı Kanunun EK 1 maddesinin şartları oluşmadan uygulanması da parselasyon işlemlerinin iptaline yol açabilmektedir.
Parselasyon uyuşmazlıklarında dava açma süresi
Parselasyon işlemlerinin tebligat usulü olarak 3194 sayılı İmar Kanununda ilanen tebliğ yöntemi öngörülmüştür. Ancak yargı kararlarında bu işlem sübjektif bir işlem olarak görülmektedir. Bu nedenle mülkiyet hakkını ilgilendirdiği dikkate alınarak ilgililere tebligat yapılması aranmaktadır. Yani dava açma süresi hesaplanırken yalnızca askı tarihleri dikkate alınarak belirleme yapılmamaktadır. Tebligat yapılmayan ve sadece askıya çıkartılmak suretiyle ilan edilen parselasyon işlemlerinde dava açma süresi, ilgili kişinin işlemi öğrendiğini belirttiği tarih esas alınarak belirlenmektedir.
Tebligat gerçekleştiği durumlarda 2577 sayılı Kanun uyarınca 60 gün içerisinde dava açılmalıdır. Eğer askı süresi içerisinde itiraz edilmiş ise askı süresinin bitiminden itibaren 60 gün içerisinde itiraza cevap verilmesi beklenir. Bu süre içerisinde idarece cevap verilir ise cevabı takip eden 60 gün içerisinde dava açılmalıdır. Cevap verilmez ise 60 gün sonunda itirazın zımnen reddedildiği kabul edilerek takip eden 60 gün içerisinde dava açılmalıdır.
Danıştay 6. Dairesi bir kararında, askı süresi içerisinde parselasyon işlemine yapılan itirazın, askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmemek suretiyle reddedilmesi üzerine, takip eden 60 günlük süre içinde parselasyon işlemine karşı dava açılması gerekir. Bu süreler geçtikten sonra davalı idareye yapılan başvuruların reddine ilişkin işlemler dava açma süresini yeniden başlatmayacağı yönünde karar vermiştir.
Parselasyon uyuşmazlıklarında dava açma ehliyeti
Parselasyon işlemlerinin iptali istemiyle tapuda malik olarak şahıslar ya da veraset ilamı ile mirasçıları dava açabilmektedir. Bunların yanında istisnai olarak uzun süreli (örneğin 49 yıllığına) kullanım hakkına sahip zilyetlerin dava açma ehliyeti kabul edilmektedir. Semt sakini, zilyet olunması, gecekondusu bulunması vb. iddialarla açılan davalarda dava açma ehliyeti bulunmadığı yolunda kararlar verilmektedir.
Danıştay 6. Dairesinin 16.02.2000 tarih ve E:1999/784 K:2000/932 sayılı kararında; davacının müstakilen maliki bulunduğu taşınmazdan düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan 3325.69 m2 lik kısmın 7 adet imar parseline bölünerek hiç müstakil parsel verilmeksizin hisseli tahsis yapılmasının 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon ilkelerine aykırı olduğu belirtilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi, parselasyon nedeniyle düzenleme sınırı içerisindeki kamu alanlarının karşılanması amacıyla %35’e kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceğini belirtmektedir. Bu nedenle belediyece böyle bir hesaplama yapılmaksızın %35 pay alınmak suretiyle belediye adına imar parselleri oluşturulmasında isabet görmemektedir. (Danıştay Dergisi, Sayı: 84-85, sayfa: 398-399).
Parselasyon davasının taraflarının dava devam ederken alınabilecek geçici önlemlerden yararlanabilmesi gerekmektedir. Dava açılması ya da geçici tedbire karar verilmesi için gerekli idari başvuru ve dava açma sürelerini de kaçırmamaları gerekmektedir. Bu nedenle davalarının en hızlı şekilde sonuçlanması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki yardımdan faydalanmaları gerekmektedir.
