6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
“I.Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1.Kiraya veren tarafından
MADDE 320- Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
2. Kiracı tarafından
MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
I. DAVA KONUSU
Kiralananda yapılan değişikliklerin kiralananın değerinde meydana getirdiği artışın karşılığını kiraya verenden talep etmesi mümkündür.
Kaundan YENİLİK ve DEĞİŞİKLİK olarak iki ayrı tanımlama kullanılmıştır. Buna göre YENİLİK; kiralananın mevcut değerinin korunması için yapılan işlemleri kapsar. DEĞİŞİKLİK ise kiralananın değerinin artırılması için yapılan işlemleri ifade etmektedir.
Yenilik kiralananda ek olarak ve görüntüsü itibariyle yapılan iyileştirmelerdir. Kiralananda mevcut olmayan bir vestiyer yaptırılması bir yeniliktir.
Değişiklik ise kullanım bakımından gerekli olan ve var olanın yenilenmesini içerir. Var olan askılığın yenilenmesi ise bir değişikliktir.
Masraf Yapılan Alanlar
1. Faydalı Olanlar: Kiralananın kullanımı için gerekli ve vazgeçilmez olmayan bununla birlikte yapılması halinde ise kiralanana fayda sağlayan masraf kalemlerini içerir. Asli kullanım bakımından kolaylaştırıcı yönde etkili olan masraflardır.
2. Zorunlu Olanlar: Kiralananın asli kullanımı bakımından yapılmasında zorunluluk bulunan ve mevcut kullanım için de zorunlu ve gerekli görülen tamirat vb. her türlü masrafın bu kapsamda olduğu kabul edilmektedir. Amaca uygun bir kullanım yapılması bakımından bu masrafların yapılmasında gereklilik bulunmaktadır.
3. Lüks Olanlar: Faydalı masrafların bir adım daha nitelikli ve gerekli olmayan özellikte olanlarını ifade etmektedir. Daha çok kişini zevkine göre şekillenen ve işlevsel anlamda kullanma amacından çok görüntüye hitap eden masrafları içerir. Aydınlatma lambalarının şatafatlı aciz”elerle değiştirilmesi gibi.
Faydalı ve zorunlu masraflara dair Sözleşmede bir hüküm yoksa kiracı bunlara dair alacağını vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilir.
Ancak Sözleşmede bunların kiralananda kalacağı ve bedelinin istenemeyeceğine dair söz konusu ise ve kiralama süresinden önce sona ermişse sebepsiz zenginleşme gereğince kiracı talepte bulunabilecektir.
II. DAVA KONUSU ALACAKLARIN TALEP EDİLMESİ
II.1. Faydalı ve Zorunlu Masrafların Dava Edilmesi
Kiralananda ayıp niteliğinde olan ve kiraya verenin karşılaması gereken tamirat vb. giderlerin kiracıdan talebi mümkün değildir.
Ancak kiracının kullanımına bağlı olarak ortaya çıkan olağan yıpranmaların dışında kiracının kullanımındaki kusurla sonucu meydana gelen masrafların ise kiracıdan talep edilmesi söz konusu olur.
Kiracı, tamirat ve zorunlu giderlerin yapılmasını kiraya verenler talep eder ve yapılmazsa kendisi yaptırarak bunları kira bedelinden düşmek suretiyle gerekli ödemeleri yapar. TCK 306/1 hükmü bu konuda açık hükümler içerir.
Kiralanana yapılan ve kiracı tarafından alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve sonrasından kiraya veren tarafından da benimsenen faydalı ve zorunlu masrafların bedellerini kiracı, vekaletsiz iş görme kapsamında TBK Md. 530 hükmüne göre talep edebilir. Bu talep akdi ilişkinin devamı sırasında yapılabilir.
Sözleşmenin haklı veya haksız fesihle sona erdirilmiş olmasının bu masrafların talebine doğrudan bir etkisi yoktur.
Kira sözleşmesinde yapılan faydalı ve zorunlu masrafların istenemeyeceğine dair hüküm varsa ve kiralama süresi içerisinde sona ermişse bu masrafların talep edilmesi mümkün değildir.
Süresinden önce sona eren bir kiralamada ise bu masrafların, sona erme tarihi ile kiralamanın sözleşmedeki son tarihi arasındaki saptanan bedeli, yıpranma payı düşünülmek suretiyle kiracı tarafından kiraya verenden talep edilebilir.
Hesaplama, masrafların yapıldığı tarihteki rayiç bedele göre belirlenir. Bu masrafların yapıldığı zamanda kiralananda ortaya çıkan değer artış miktarı da bunda dikkate alınır.
Kiralananın malikinin değişmesi halinde, yapılan faydalı ve zorunlu masrafların karşılanması bakımından sorumluluk önceki malike ai olup, kendisi taşınmazı satarak vu masrafların sonucu olarak sebepsiz zenginleşmiş olup, bundan kiracıya karşı sorumlu olacaktır. Yeni malike bu konuda gidilmesi mümkün değildir.
II.2. Lüks Masrafları Dava Edilmesi
Lüks masraflar bakımından kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa bunların bedeli kiralayandan istenemez. Lüks masrafları gerektiren donanımlar tahliye ile sökülerek götürmek mümkün ise bunlar kiracı tarafından alınacak, bu mümkün değilse kiralananda kalacak ve bedeli kiraya verenden istenemeyecektir.
Sözleşmede lüks masrafların kiracı tarafından yapılmasına hükmolunmuş ve bu konuda kiraya veren sorumluluk almışsa bu masrafların bedeli kiraya verenden alınabilir.
Süsleme niteliğindeki masraflar konusunda sözleşmede açık hüküm bulunmadığı sürece kiraya verenin sorumlu tutulması mümkün olmadığı gibi bunların kiralananda tahliye sonrası kiracı tarafından bırakılması bakımından da sözleşmede hüküm bulunmalıdır.
III. MASRAFLARIN TALEP EDİLMESİNDE ŞARTLAR
1. Tahliye Koşulu
Kiralanan faydalı ve zorunlu masrafların kiraya verenden talep edilmesi bakımından tahliye edilmelidir. Bahse konu masraflar ancak kiralanan tahliye dilip usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilirse talep edilebilir hale gelir.
Bu koşul malikin değişmesi halinde önceki malike karşı yapılacak talepte aranmaz.
2. Geri Verme Borcu
*Kiralanan, olağan kullanım kapsamında meydana gelen eskime ve yıpranmalar dışında teslim alındığı şekliyle kiraya verene teslim edilmelidir. Kiracı, kiralamanın sonucu olarak meydana gelen olağan eskime ve yıpranamdan sorumlu tutulamaz.
*Mücbir sebeple ve kiracının bir kusuru olmaksızın meydana gelen hasarlardan kiracı sorumlu tutulamaz.
*Kiracının ve kiracının sorumluluğu altında olan kişilerin eylemleri veya kusurları sebebiyle meydana gelen zararlardan kiracı sorumludur.
* Kiralananın tahliye edilmesinden sonra kiraya veren kiracıya yaptığı muayene ve inceleme sonrasında kiralanandaki kusur ve eksikliklere dair bir geri bildirim yapmamışsa kiralananın usulüne uygun şekilde teslim edildiği kabul edilmektedir.
3. Kiralananın Usulüne Uygun Şekilde Teslim Edilmesi
Kiralananı, kiraya verene tahliye sonrasında teslim etmek de kiralamanın bir sonucu olarak yerine getirilmesi gereken kiracıya ait bir borçtur. Bu yönüyle tahliye dilen kiralanan ancak muayenesi yapılıp eksiklikleri giderildikten ve sözleşme yapıldığı andaki halde uygun olarak anahtarı kiraya verene teslim edildiğinde bu borç kiracı tarafından ifa edilmiş olur. Anahtarı teslim edilmemiş olan ve fiilen kiraya verenin girmesine imkan bulunmayan bir kiralananın usulüne uygun şekilde teslim edildiği kabul edilemez.
Tahliye edilme ve tarihi konusunda taraflar arasında çekişme varsa bunun ispatını sağlamak kiracının bir yükümlülüğüdür. Kiracı bildirdiği tarihte tahliyeyi yaptığını ve anahtarı teslim ettiğini ispat edemezse kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır.
Yıllık kira bedeli HMK’da belirlenen senetle ispat sınırının üzerinde ise kiracı bu durumu yazılı delille ispat etmelidir ve bu hallere tanık dinlenemez.
Anahtar usulüne uygun şekilde teslim edilmeden kiralananın teslim edildiği kabul edilemez. Ayrıca anahtar gönderme ile veya kargo ile gönderilerek teslim alınmışsa usulüne uygun teslimin var olduğu kabul edilmektedir.
Anahtar teslimi konusunda kiracıya YEMİN ettirilerek sonuca ulaşılması da mümkündür.
Anahtar teslime dilmediği sürece kiralananın halen kiracının kullanımında olduğu kabul edilmektedir ve bu durum da kiracının kira bedelinden ve ortak giderleri ödeme sorumluluğundan sorumlu tutulması anlamına gelir.
Kiraya verenin çekişme sebebiyle anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde kiracı noter ve mahkeme kanalıyla tevdi mahalli tespit ettirerek anahtarı buraya teslim etmek ve iade borcunu bu şekilde ifa edebilir.
4. Kiralananın İade Edilme Zamanı
Sözleşme kiralananın iadesi bakımından belirli bir usul, teslim şekli ve süre öngörebilir. Sözleşmede hüküm varsa buna uyulmalıdır. Örneğin kiralananın teslimini anahtarın kiraya verenin belilediği kişiye ve tahliyeden sonra 3 iş günü içerisinde teslim edileceğine dair hüküm varsa buna uyulmalıdır.
Sözleşmede açık bir hüküm yoksa sözleşme sona erdiği tarihte ve mesai saatleri içerisinde kiraya verene anahtarı ve kiralanan teslim edilmelidir. Anahtar boşaltmadan 10 gün sonra teslim edilmişse bu geçen 10 günlük süredeki kira borcunu da kiracı ödemek durumundadır.
5. Kiraya Verenin Kiralananı ve anahtarı Teslim Alma Yükümlülüğü
Kiracı usulüne uygun bir iade yapmakla borçu iken kiraya veren de bu borcun ifası bakımından usulüne uygun şekilde kiralananı ve anahtarını teslim almakla yükümlüdür.
Kiracı, teslim almadan kiraya verenin kaçınması halinde tevdi mahalline bunun teslim ederek kiraya verene bu durumu bildirdikten sonra sorumluluktan kurtulur.
6. Kiralananın Muayene Edilmesi ve Tahliye Eden Kiracıya Bildirim Yapılması
TBK Md. 335 hükmü gereğince;
*Kiraya veren kiralananı teslim aldıktan sonra ilk gözden geçirme ve genel muayene işlemlerini yapmakla yükümlüdür.
*İlk anda yapılan muayene ve gözden geçirme sonucunda tespit edilen eksiklikler ve ayıplar derhal ve hemen yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir.Bu bildirim usulüne uygun yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
*Teslim alma sırasında ilk muayene sonucunda tespit edilemeyen ve bilahare yapılacak detaylı inceleme ve kullanım ile belirlenebilecek eksiklik ve ayıpların ise makul sürede kiracıya yazılı bildirilmesi gerekir.
*Kiralananda var olan ve tahliye sonasında kiracıya bildirimi gereken eksiklikler, kusurlar ve ayıplar bakımından iki aşama kanunda öngörülmüş olup, görünen ayıplar ve gizli ayıplar bakımından farklı bildirim usulleri belirlenmiştir.
IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Yapılan masraflara ilişkin alacak davası kiracı tarafından kiraya verene karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri, kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Zamanaşımı
Yapılan masraflar bakımından yapılan alacak taleplerinde 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK Md. 146).
